Звільнення від орендної плати за землю на період бойових дій – тема, що спричинила чимало податкових спорів між українським бізнесом і контролюючими органами. У справі №320/18031/23 Верховний Суд поставив крапку в одному з таких конфліктів, підтвердивши право платника не платити за землю, розташовану на території, де велися бойові дії. Розберімося, як розвивалася ця історія і на що варто звернути увагу, якщо ви опинилися в подібній ситуації.
Товариство з обмеженою відповідальністю «Будівельний міжгалузевий альянс» орендує чималу земельну ділянку в Києві – майже 30 гектарів в урочищі Горбачиха, Дніпровський район. Договір оренди укладено ще у 2008 році, і компанія справно декларувала та сплачувала орендну плату. У лютому 2022 року позивач подав річну декларацію, зазначивши суму зобов’язань у розмірі близько 10,88 мільйона гривень – щомісячний платіж перевищував 900 тисяч гривень.
Але війна внесла свої корективи. Законодавець досить швидко відреагував на нові реалії – 15 березня 2022 року Верховна Рада ухвалила Закон №2120-IX, яким доповнила Податковий кодекс України пунктом 69.14. Якщо коротко: тимчасово, з 1 березня 2022 року, не нараховується і не сплачується плата за землю (як земельний податок, так і орендна плата) за ділянки, розташовані на територіях, де ведуться або велися бойові дії, або на тимчасово окупованих територіях.
Керуючись цією нормою, компанія 29 грудня 2022 року подала уточнюючу декларацію, в якій зменшила податкові зобов’язання з орендної плати за березень-травень 2022 року на суму понад 2,7 мільйона гривень. І саме це рішення стало каменем спотикання – адже на практиці звільнення від орендної плати за землю виявилося зовсім не автоматичним, як можна було б очікувати.
Головне управління ДПС у м. Києві провело камеральну перевірку уточнюючої декларації. Результат – невтішний для бізнесу: податковий орган дійшов висновку, що задекларована сума є заниженою. На підставі акта перевірки було прийнято податкове повідомлення-рішення від 24 квітня 2023 року №279630410, яким компанії донарахували понад 2,7 мільйона гривень основного зобов’язання та майже 15 тисяч гривень штрафних санкцій.
Чому ж податкова не визнала право на пільгу? Логіка контролюючого органу була такою: пункт 69.14 Податкового кодексу України передбачає, що перелік територій, на яких ведуться (велися) бойові дії, визначається Кабінетом Міністрів України. А КМУ, на думку податківців, такого переліку не затвердив. Постанова КМУ від 6 грудня 2022 року №1364 лише встановила механізм формування переліку, але сам перелік мав затвердити Уряд. Натомість Наказ Міністерства з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій від 22 грудня 2022 року №309, яким цей перелік і було затверджено, податкова не визнавала належною правовою підставою – мовляв, Мінреінтеграції не має повноважень встановлювати правила для цілей оподаткування.
Тобто, за версією ДПС, станом на грудень 2022 року законне звільнення від орендної плати за землю було радше теоретичною конструкцією, ніж реально працюючим механізмом. Відсутність «правильного» переліку територій блокувала застосування пільги, попри пряму норму Кодексу.
Компанія не погодилася з таким підходом і пішла до суду. І перша інстанція, і апеляція стали на бік платника. Київський окружний адміністративний суд рішенням від 1 травня 2024 року визнав податкове повідомлення-рішення протиправним і скасував його. Шостий апеляційний адміністративний суд 8 січня 2026 року залишив це рішення без змін. Податкова подала касаційну скаргу – і справа дійшла до Верховного Суду.
Тут важливий момент. Суди першої та апеляційної інстанцій виходили з того, що право на пільгу виникає безпосередньо з Податкового кодексу України. Відсутність затвердженого Урядом переліку через зволікання державних органів не може бути перешкодою для реалізації права платника. Простіше кажучи: якщо закон уже надав вам пільгу, то бюрократична затримка з оформленням потрібного списку не повинна вас цієї пільги позбавляти.
Що ж сказав Верховний Суд? У постанові від 21 травня 2026 року колегія суддів Касаційного адміністративного суду підтвердила правильність позиції, яку зайняли нижчі суди. Більше того, Суд послався на власну попередню практику – аналогічне питання вже розглядалося у справі №520/10902/23, де Верховний Суд у постанові від 26 березня 2026 року дійшов висновку, що Перелік, затверджений Наказом Мінреінтеграції №309, виконує саме ту роль, яка передбачена пунктом 69.14 Податкового кодексу України.
Це тонке, але принципове розмежування. Наказ №309 не встановлює правила оподаткування – він лише визначає території, до яких ці правила застосовуються. А сама податкова пільга встановлена Кодексом. І коли законодавець згодом уточнив формулювання через Закон №3050-IX від 11 квітня 2023 року, замінивши «визначається Кабінетом Міністрів України» на «визначається у встановленому Кабінетом Міністрів України порядку», це було не зміною правил, а усуненням редакційної неточності.
Колегія суддів також відхилила посилання податкової на роз’яснювальні листи міністерств. У постанові прямо зазначено: такі листи мають лише рекомендаційний характер, є суб’єктивною думкою посадових осіб і не можуть звужувати обсяг пільг, встановлених Податковим кодексом України. Це важливе нагадування для всіх платників: листи-роз’яснення не є джерелом права, хоч би як переконливо вони не звучали.
Але й це ще не все. У справі №320/18031/23 був додатковий, цілком самостійний аргумент на користь платника. Київська міська рада рішенням від 13 вересня 2022 року №5449/5490 внесла зміни до бюджету міста, встановивши нульову ставку орендної плати за земельні ділянки комунальної власності на період з 1 березня по 31 травня 2022 року. Тобто 0 відсотків від нормативної грошової оцінки.
А це означає, що навіть якщо відкинути весь попередній аргумент про загальнонаціональну пільгу, у компанії все одно були законні підстави для нульових показників в уточнюючій декларації. Органи місцевого самоврядування мають право встановлювати ставки плати за землю та пільги – це прямо передбачено статтею 284 Податкового кодексу України та статтею 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні». І контролюючий орган просто проігнорував цей факт під час перевірки.
Отже, звільнення від орендної плати за землю у цій справі мало подвійне обґрунтування: і загальнодержавна норма пункту 69.14, і локальне рішення Київради про нульову ставку. Кожна з цих підстав була самодостатньою.
Верховний Суд залишив касаційну скаргу податкової без задоволення, підтвердивши, що жодних порушень матеріального чи процесуального права суди попередніх інстанцій не допустили. Рішення Київського окружного адміністративного суду від 1 травня 2024 року та постанова Шостого апеляційного адміністративного суду від 8 січня 2026 року залишені без змін.
Для бізнесу, який орендує землю на територіях, що зазнали впливу бойових дій, ця справа дає кілька опорних точок. По-перше, пільга, передбачена пунктом 69.14 Податкового кодексу України, працює навіть попри бюрократичну плутанину з переліками територій. По-друге, Наказ Мінреінтеграції №309 є легітимним інструментом для визначення таких територій у податкових цілях – і це підтверджено на рівні Верховного Суду. По-третє, рішення органів місцевого самоврядування про зниження чи обнулення ставок – це самостійна підстава для коригування зобов’язань, і податкова не має права її ігнорувати. І нарешті, роз’яснювальні листи відомств не повинні сприйматися як істина в останній інстанції – вони не створюють правових норм і не скасовують того, що прямо записано в законі.
