Уявіть: ви знайшли квартиру мрії, підписали попередній договір і передали продавцю кругленьку суму як аванс. А потім щось пішло не так – основного договору немає, гроші зависли, а продавець розводить руками: мовляв, сам винен, нічого не поверну. Знайома ситуація?
Саме така історія стала предметом розгляду у справі № 522/2501/24-Е. Верховний Суд 05 серпня 2026 року поставив крапку в багатомісячному спорі між покупцем і продавцем. І його висновки – справжній дороговказ для всіх, хто має справу з попередніми договорами купівлі-продажу нерухомості.
Про що йшлося: дві квартири і 15 000 доларів
30 вересня 2021 року між продавчинею та покупцем уклали одразу два попередні договори. Предметом кожного була квартира в новобудові – одна з будівельним номером АДРЕСА_1, інша – АДРЕСА_2. Сторони домовилися, що основні договори купівлі-продажу підпишуть до 30 квітня 2022 року.
На підтвердження серйозності намірів покупець передав продавчині 15 000 доларів США – по 7 500 за кожним договором. У документах цю суму назвали авансом, хоча й передбачили цікаву умову: якщо продавчиня відмовиться від укладення основного договору – повертає кошти у подвійному розмірі. А якщо покупець – усе залишається в неї.
Квітень 2022 року минув. Договори так і не уклали. Покупець подав позов, вимагаючи стягнути з продавчині подвійну суму – 567 961,50 грн за кожним із договорів.
Перша інстанція: позивачу відмовили
Приморський районний суд міста Одеси у листопаді 2024 року вирішив: грошей покупець не отримає. Логіка була така.
Попередні договори ніхто не розривав, суд їх недійсними не визнавав – вони чинні. Продавчиня у березні 2022 року надсилала покупцеві повідомлення-претензії: мовляв, давайте укладати основний договір. Листи повернулися з позначкою «адресат відсутній».
І головне – на думку районного суду, позивач не довів, що саме продавчиня ухилялася від виконання. Воєнний стан і перебування покупця за кордоном не звільняють від цивільно-правової відповідальності, але ж і провини відповідачки суд не побачив. Здавалося б – справу програно.
Додатковим рішенням із покупця ще й стягнули 12 600 грн витрат на правничу допомогу відповідачці.
Апеляція дивиться на ситуацію інакше
Одеський апеляційний суд у грудні 2025 року підійшов до справи з іншого боку. Рішення першої інстанції скасували, додаткове рішення – теж. Позов задовольнили частково: замість подвійної суми стягнули саме те, що покупець і передавав – 7 500 доларів США за першим договором і 7 500 за другим.
Чому не подвійну? А тому, що апеляція подивилася на природу цих грошей зовсім не так, як районний суд. І тут ми підходимо до найважливішого.
Завдаток vs попередня оплата: у чому різниця
Ось тут криється ключовий момент усієї цієї історії. Цивільний кодекс України чітко розрізняє два поняття: завдаток і аванс. Різниця між ними – колосальна.
Завдатком, згідно зі статтею 570 Цивільного кодексу України, вважається грошова сума, яка виконує одразу три функції: підтверджує укладення договору, є частиною платежу і забезпечує виконання зобов’язання. Не виконав – втратив завдаток. Або, якщо винен отримувач, – повертаєш у подвійному розмірі.
Аванс – зовсім інша річ. Це просто попередня оплата, гроші, перераховані наперед у рахунок майбутніх розрахунків. Жодної забезпечувальної функції він не має.
І ось правило, яке сформулювали ще Велика Палата Верховного Суду у справі № 918/631/19 та Верховний Суд у справі № 910/12382/17: попередня оплата підлягає поверненню завжди, якщо зобов’язання, за яким її передавали, не виконане. Незалежно від того, з чиєї вини це сталося.
Тобто якщо основний договір не укладено – гроші повертаються платнику. Без варіантів.
Що вирішив Верховний Суд
Продавчиня не погодилася з рішенням апеляції і подала касаційну скаргу. Посилалася на те, що апеляційний суд не врахував висновків Верховного Суду у подібних справах, зокрема у постановах Великої Палати від 25 травня 2021 року у справі № 149/1499/18 та від 04 грудня 2019 року у справі № 917/1739/17.
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду 05 серпня 2026 року постановив: касаційну скаргу залишити без задоволення, а рішення апеляції – без змін.
Мотивація була чіткою. Сторони уклали попередні договори, основні – так і не підписали. Кошти, які передав покупець, – це саме аванс. Той факт, що в документах сторони прописали штрафні санкції як для завдатку, суті не міняє. Назва в договорі не змінює правової природи платежу.
Колегія суддів наголосила: правила статті 570 ЦК України про завдаток поширюються лише на випадки, коли основний договір уже укладено, але одна зі сторін ухиляється від його виконання. Якщо ж договору немає – немає й підстав для застосування цих норм.
Суд також послався на сталу практику. Ще у 2013 році Верховний Суд України у справі № 6-176цс12 дійшов такого самого висновку: гроші, передані за попереднім договором, є авансом, а не завдатком. А в постанові Верховного Суду від 19 лютого 2025 року у справі № 523/10249/20 цю позицію підтвердили знову.
Чому аргументи продавчині не спрацювали
Продавчиня наполягала: покупець сам не вийшов на зв’язок, ухилявся, тож гроші мають залишитися в неї. Але Верховний Суд чітко розставив акценти: мотиви, через які основний договір не уклали, не мають жодного правового значення для вирішення питання про повернення попередньої оплати.
Хто винен, чому не склалося, чи надсилали претензії – все це неважливо. Аванс повертається у будь-якому разі.
Ще один момент – стаття 545 Цивільного кодексу України, про яку згадав Суд. Якщо борговий документ перебуває у кредитора, це свідчить про те, що боржник свого обов’язку не виконав. У цій ситуації продавчиня не спростувала сам факт отримання 15 000 доларів, отже – зобов’язання перед покупцем у неї збереглося.
Як це працює на практиці
Колегія суддів також звернула увагу на принцип добросовісності, закріплений у пункті 6 частини першої статті 3 ЦК України. Дії учасників цивільних правовідносин мають відповідати стандарту чесності, відкритості й поваги до інтересів іншої сторони. І цей принцип – не просто декларація, а норма прямої дії.
Давайте уявимо побутову ситуацію. Ви домовилися з другом: він продає вам велосипед за 5 000 гривень, ви даєте йому 500 гривень наперед, а через тиждень віддаєте решту й забираєте товар. Але друг передумав продавати. Або ви передумали купувати. Чи велосипед зламався до передачі. У будь-якому з цих випадків ваші 500 гривень мають до вас повернутися.
З нерухомістю працює та сама логіка, просто суми більші, а нерви дорожчі.
Ключова порада для тих, хто укладає попередні договори: уважно дивіться, як саме в тексті названо передані кошти. Якщо це аванс – ви маєте право на його повернення незалежно від того, хто «винен» у зриві основної угоди. Хочете забезпечувальний механізм – тоді це має бути саме завдаток, і сам основний договір повинен бути укладеним.
І ще одне: не варто покладатися на те, що суд першої інстанції став на ваш бік. Як показує справа № 522/2501/24-Е, апеляція може повністю перевернути результат, а касація – закріпити нову позицію.
Передали гроші наперед, а зобов’язання так і не виконали? Отримаєте їх назад. Жодних «але».
