Чи може співвласник квартири отримати доступ до документів ОСББ – договорів, фінансових звітів, протоколів засідань правління? Саме це питання стало предметом спору у справі № 752/9416/23, яку нещодавно розглянув Верховний Суд. Історія ця – не про абстрактні юридичні конструкції, а про цілком життєву ситуацію: мешканець будинку хотів зрозуміти, куди йдуть його внески і хто які договори укладає від імені об’єднання.
З чого все почалося
Уявіть: ви живете в багатоквартирному будинку, справно сплачуєте внески, але не маєте жодного уявлення, на що саме витрачаються ці кошти. Приблизно так почувався позивач – співвласник квартири в будинку на вулиці Феодосійській у Києві.
У березні 2023 року він надіслав голові правління ОСББ «Феодосійська, 2Л» першу заяву. Просив ознайомити його з договорами, що їх об’єднання укладало з виконавцями робіт, орендарями нежитлових приміщень та інтернет-провайдерами. Окремо цікавився виписками з банківських рахунків, наказами по ОСББ, фінансовими звітами й протоколами засідань правління.
Відповіді не було.
У травні 2023 року – друга заява, ще детальніша. Там уже фігурували й бухгалтерські документи, оборотно-сальдові відомості, штатний розклад, кошториси, затверджені загальними зборами. І знову тиша.
Тоді співвласник пішов до суду.
Чому голова правління не відповідала: версія ОСББ
Позиція об’єднання виявилася досить несподіваною. Голова правління, як з’ясувалося, на момент отримання листів перебувала за кордоном – 2 березня 2023 року вона перетнула державний кордон України і назад не поверталася. Формально кореспонденцію вона не отримувала, а отже – не могла на неї відреагувати.
До того ж у ОСББ був заступник голови правління, обраний ще у лютому 2022 року. За статутом об’єднання, під час відсутності голови його обов’язки виконує саме заступник. Логіка відповідача зводилася до простого: голова фізично не могла отримати листи, тому її бездіяльність не можна вважати протиправною.
Звучить переконливо? Суди попередніх інстанцій так не вважали.
Що сказали суди першої та апеляційної інстанцій
Господарський суд міста Києва, а згодом і Північний апеляційний господарський суд, позов задовольнили частково. Частину документів відповідач надав уже під час судового розгляду – провадження в цій частині закрили. Ще від кількох вимог позивач відмовився сам. Але основний масив запитуваних паперів ОСББ так і не показало.
Суди визнали бездіяльність об’єднання неправомірною. І зобов’язали ОСББ «Феодосійська, 2Л» надати співвласнику для ознайомлення всі договори з підрядниками, фінансову документацію, протоколи правління, накази, банківські виписки – словом, практично весь масив документів про господарську діяльність об’єднання за кілька років.
Логіка тут проста: співвласник має право знати, що відбувається в будинку. Це право прямо випливає з кількох законів.
По-перше, стаття 14 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» дає співвласнику право «одержувати в установленому порядку інформацію про діяльність об’єднання». По-друге, частина друга цієї ж статті зобов’язує об’єднання на вимогу співвласника надати для ознайомлення всі фінансові звіти. По-третє, стаття 6 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» гарантує право одержувати інформацію про витрати на утримання спільного майна та надходження від його використання.
Коротше кажучи: право на доступ до документів ОСББ – не чиясь примха, а пряма норма закону.
Що виправив Верховний Суд
ОСББ подало касаційну скаргу. Головний аргумент – суди неправильно застосували згадані норми, і Верховний Суд досі не висловлювався щодо їх застосування у подібних правовідносинах.
Верховний Суд скаргу задовольнив, але лише частково. І ось тут – справді важливий момент, через який варто уважно прочитати цю постанову.
Суди першої та апеляційної інстанцій визнали неправомірною бездіяльність «ОСББ в особі голови правління». Верховний Суд із цим не погодився. Він нагадав: відповідно до статті 18 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку», виконання зобов’язань об’єднання належить до повноважень правління в цілому. Саме правління є виконавчим органом об’єднання, воно веде діловодство, готує кошториси, звіти, баланси.
Тож обов’язок надавати інформацію співвласникам лежить не на одній людині – голові правління – а на ОСББ в особі правління як колегіального органу. І якщо голова за кордоном, це не звільняє від обов’язку ані заступника, ані правління загалом. Верховний Суд змінив формулювання в резолютивній частині рішення: тепер там зазначено бездіяльність об’єднання «в особі правління», а не «в особі голови правління».
У решті рішення залишилися без змін. Позивач отримав право ознайомитися з документами.
Що це означає для пересічного співвласника
Із цієї справи можна винести кілька практичних уроків. Кожен із них – не теорія, а робочий інструмент.
Перше: перелік документів, які ви можете вимагати, набагато ширший, ніж здається. Не тільки протоколи загальних зборів чи кошторис. А будь-які договори, укладені об’єднанням, банківські виписки, накази, відомості про зарплати, звіти ревізійної комісії. Суд у цій справі підтвердив: будь-який створений у процесі діяльності ОСББ документ може бути наданий для ознайомлення, оскільки він містить інформацію про діяльність об’єднання.
Друге: звертатися варто офіційно. Позивач надіслав заяви поштою з описом вкладення – і це виявилося вирішальним доказом у суді. Просто поговорити з головою правління в коридорі – не варіант, якщо ви плануєте захищати свої права.
Третє: якщо вам відмовляють або ігнорують – звертайтеся до суду. Судова практика у цій категорії спорів складається на користь співвласників. Як зазначила Велика Палата Верховного Суду у справі № 925/1440/22, право співвласника на отримання інформації про діяльність ОСББ є одним із найважливіших прав такої особи і безпосередньо пов’язане із правом на участь в управлінні об’єднанням.
Четверте: не дайте себе заплутати аргументами про те, що «голова за кордоном» чи «документи в заступника». Правління – колегіальний орган, і забезпечити доступ до документів ОСББ – його спільна відповідальність. Верховний Суд чітко розставив цей акцент.
Коли ви вносите щомісячний платіж на рахунок об’єднання, ви маєте повне право знати, як витрачається кожна гривня. Це не про недовіру – це про нормальне, цивілізоване управління спільним майном.
