Кадастровий номер – це не просто набір цифр у державному реєстрі. Це те, без чого земельна ділянка для суду юридично не існує. Саме так сталося у справі № 362/329/23, яку Верховний Суд розглянув 23 жовтня 2025 року. Чоловік понад 30 років вважав землю своєю, але програв – і ось чому.
Уявіть: 1992 рік. Васильківська міська рада народних депутатів приймає рішення – виділити громадянину земельну ділянку площею 0,100 га під будівництво житлового будинку. Виглядає як повноцінний старт, правда ж? Але минуло понад 30 років, і ця сама ділянка стала предметом судової битви, яку позивач програв на всіх трьох рівнях – місцевому, апеляційному і касаційному.
Що пішло не так
Після отримання землі у 1992 році чоловік роками не міг завершити її приватизацію. У 2007 році Васильківська міська рада дала йому дозвіл на розробку проекту землеустрою щодо відведення ділянки у власність. Позивач замовив проект, але натрапив на несподівану перешкоду: земля знаходилася за межами індексно-кадастрового плану міста Василькова.
Відділ Держкомзему відверто повідомив у листі від 4 травня 2011 року: кадастровий номер визначити неможливо, ділянка – поза планом. Без цього номера земля залишалася «невидимкою» в очах держави.
А далі почалася історія зволікань. У червні 2016 року міськрада нарешті затвердила новий генеральний план, і ділянка опинилася в межах міста. У березні 2018 року позивача офіційно повідомили: тепер усе гаразд, земля в межах Василькова. Але чоловік не поспішав. До суду він звернувся лише у вересні 2021 року.
А в цей час…
Поки позивач відкладав справу, Васильківська міська рада у жовтні 2013 року передала земельну ділянку за тією ж адресою у приватну власність іншій особі. Новий власник успішно завершив процедуру приватизації. Його ділянка отримала кадастровий номер 3210700000:07:013:0197, була зареєстрована в Державному земельному кадастрі 14 жовтня 2015 року, а право власності оформили 15 травня 2019 року.
Позивач стверджував, що це та сама земля, якою він користувався з 1992 року. Вказував на листи відділу містобудування, які нібито підтверджували ідентичність розташування обох ділянок. Але суди першої та апеляційної інстанцій у ці аргументи не повірили.
Чому Верховний Суд відмовив
Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду, перевіривши матеріали справи, погодився з попередніми рішеннями. І ось ключові причини.
По-перше, земельна ділянка позивача так і не була сформована як об’єкт цивільних прав. Вона не отримала кадастрового номера, її межі не були зафіксовані в Державному земельному кадастрі. Для суду це означало одне: ділянку неможливо ідентифікувати на місцевості.
А ділянка відповідача, навпаки, мала все: кадастровий номер, чітко визначені межі, реєстрацію в ДЗК, зареєстроване право власності. Тобто юридично існувала.
По-друге, суди детально порівняли описи меж обох ділянок. І виявили: суміжні землевласники у них – різні. Тобто навіть за документами, які були у справі, це не одна й та сама земля. Доказів зворотного позивач не надав.
По-третє – і це, мабуть, найболючіший момент – суд звернув увагу на поведінку самого позивача. За матеріалами справи, він не повідомляв міськраду про труднощі з оформленням у період 2007-2013 років. Його проект землеустрою так і не був поданий на затвердження. А коли у 2018 році з’явилася реальна можливість завершити приватизацію, позивач знову зволікав.
Добросовісність – вулиця з двостороннім рухом
Тут варто зупинитися на одному важливому принципі. Цивільний кодекс України у статті 3 прямо називає добросовісність і розумність фундаментальними засадами цивільного права. І цей обов’язок – діяти добросовісно – лежить на обох сторонах.
Велика Палата Верховного Суду ще у 2020 році роз’яснила: якщо особа, отримавши дозвіл на розробку проекту землеустрою, сама зволікає з його розробкою та поданням на затвердження, вона цілком може очікувати, що земельна ділянка буде надана у власність іншій особі. Саме це і сталося у справі № 362/329/23.
Васильківський міськрайонний суд Київської області та Київський апеляційний суд не знайшли у діях ані міськради, ані нового власника ознак недобросовісності. І Верховний Суд із цим погодився.
Чого не вистачило позивачу
Окремо варто сказати про докази. Позивач у касаційній скарзі дорікав судам, що ті не призначили земельно-технічну експертизу за власною ініціативою. Але є нюанс: відповідно до Цивільного процесуального кодексу України, суд має право, а не обов’язок призначати експертизу. Обов’язковою вона стає лише у випадках, прямо передбачених законом – наприклад, для встановлення психічного стану особи, віку чи характеру ушкодження здоров’я, – або за клопотанням обох сторін.
Клопотання про експертизу позивач не подавав. Ні в суді першої інстанції, ні в апеляції. А без неї всі його твердження про накладення ділянок залишилися припущеннями. Земельний кодекс України та Цивільний процесуальний кодекс України чітко визначають: доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Практичний урок
Дозвіл на розробку проекту землеустрою – це ще не право власності. Це навіть не гарантія, що ви цю землю колись отримаєте. Це лише «зелене світло» від власника землі на те, щоб ви почали процедуру. Без кадастрового номера, без зареєстрованих меж ваша ділянка – лише намір, який суд не захистить.
Якщо ви опинилися в схожій ситуації, не зволікайте. Фіксуйте кожне звернення до органів влади письмово. Якщо процедура буксує через об’єктивні причини – повідомляйте про це міськраду офіційними листами. І найголовніше: доводьте справу до кінця, щойно перешкоди зникли. Три роки мовчання після того, як з’явилася реальна можливість оформити землю, – занадто довгий термін для суду, щоб визнати вашу поведінку добросовісною.
Колегія суддів Верховного Суду залишила касаційну скаргу без задоволення, а рішення попередніх інстанцій – без змін. Земля, яку позивач вважав своєю понад 30 років, так і не стала його власністю.
