Уявіть: ви заплатили за квартиру в новобудові, чекаєте на ключі, аж раптом дізнаєтеся – ваше майно вже зареєстроване на зовсім іншу компанію. Саме в такій ситуації опинилася позивачка у справі, яку нещодавно розглядав Верховний Суд. І хоча апеляційний суд став на її бік і дозволив витребувати майно, касаційна інстанція сказала: «Не все так просто».
Давайте розберемося, що пішло не так і чому ця справа – справжній дороговказ для всіх, хто купує нерухомість або захищає свої інвестиції у будівництво.
Що трапилося: інвестор, забудовник і ланцюжок перепродажів
У травні 2017 року жінка уклала договір про спільну участь у будівництві з обслуговуючим кооперативом «Заміський клуб». За умовами договору вона сплатила пайовий внесок – 331 500 гривень, а кооператив пообіцяв звести будинок, здати його в експлуатацію та передати всі документи для реєстрації права власності на квартиру.
Жінка гроші заплатила. А от кооператив обіцянки не дотримав.
Далі почався справжній серіал із перепродажами. Право власності на недобудований будинок переходило від однієї компанії до іншої: спочатку ТОВ «Зем Буд Сервіс», потім ТОВ «КБ «Зелена Планета», а згодом – ТОВ «Сфера 777». Саме остання компанія у 2020 році ввела будинок в експлуатацію, зареєструвала на нього право власності, а згодом – у квітні 2021 року – продала спірну квартиру інвестиційному фонду «Капітал-Плаза».
Позивачка, дізнавшись про це, подала позов із двома вимогами: скасувати державну реєстрацію права власності на квартиру за фондом і витребувати майно з чужого незаконного володіння.
Що таке віндикаційний позов і коли він працює
Коли майно опиняється в руках людини чи компанії, яка не має на нього законних прав, власник може скористатися механізмом, передбаченим статтями 387 і 388 Цивільного кодексу України. Його суть проста: ви маєте право витребувати своє майно від того, хто незаконно ним заволодів.
Але тут є важливий нюанс.
Якщо майно придбане за гроші в особи, яка не мала права його продавати, і покупець про це не знав і не міг знати – закон називає його добросовісним набувачем. І ось тут починається найцікавіше. У добросовісного набувача витребувати майно можна лише у трьох випадках: якщо річ була загублена власником, викрадена або вибула з його володіння поза його волею.
Якщо ж жодна з цих обставин не підтвердилася – добросовісний набувач стає повноправним власником. І це прямо передбачено статтею 330 ЦК України.
Що вирішили суди першої та апеляційної інстанцій
Суд першої інстанції задовольнив позов частково: скасував державну реєстрацію права власності на квартиру за фондом, але відмовив у витребуванні майна. Логіка була такою: позивачка має лише майнові права на квартиру, а не право власності, тому витребування неможливе.
Апеляційний суд пішов значно далі. Він не лише залишив у силі скасування реєстрації, а й дозволив витребувати квартиру на користь позивачки. Аргумент: жінка повністю сплатила гроші за квартиру, набула майнові права, отже, має право на витребування свого об’єкта.
Але Верховний Суд із таким підходом категорично не погодився.
Чому Верховний Суд скасував рішення апеляції
Касаційний суд звернув увагу на два принципові моменти, які апеляція просто проігнорувала.
Перше – добросовісність набувача. Інвестиційний фонд «Капітал-Плаза» у своїй скарзі прямо заявляв: ми добросовісний покупець, ми не знали і не могли знати про проблеми з цією квартирою. Апеляційний суд навіть не спробував оцінити цю обставину. Просто обійшов її стороною.
Верховний Суд наголосив: добросовісність – це не дрібниця, яку можна пропустити. Це одна із загальних засад цивільного законодавства, закріплена у статті 3 ЦК України. За загальним правилом добросовісність набувача презюмується – тобто вважається, що він добросовісний, поки не доведено протилежне. І суд зобов’язаний цю обставину перевіряти.
Крім того, Суд послався на практику Великої Палати Верховного Суду: покладати на добросовісного набувача «індивідуальний і надмірний тягар» через порушення, допущені іншими особами, – неприйнятно. Якщо людина чи компанія купила нерухомість, покладаючись на дані Державного реєстру речових прав, і жодних «тривожних дзвіночків» не було – вона має право розраховувати на захист.
Друге – тотожність об’єктів. Відповідачі стверджували: квартира, яка була предметом договору 2017 року між позивачкою та кооперативом, і квартира, зареєстрована за фондом у 2021 році, – це різні об’єкти. Апеляційний суд і цей аргумент залишив без уваги. А це вже пряме порушення процесуальних норм – статті 265 та 382 Цивільного процесуального кодексу України.
Верховний Суд нагадав: витребувати можна лише те майно, яке фізично існує і перебуває у володінні відповідача. Якщо об’єкт видозмінився, був перероблений або взагалі не є тим самим – віндикаційний позов не спрацює.
Чому це рішення важливе для покупців нерухомості
Справа повернулася на новий розгляд до апеляційного суду. Тепер суддям доведеться дати відповіді на два ключові запитання. Чи був інвестиційний фонд добросовісним покупцем? І чи та сама квартира є предметом спору?
Але значення цієї постанови виходить далеко за межі однієї справи. Верховний Суд чітко показав: захист права власності не може бути сліпим. Навіть якщо ви повністю сплатили гроші за квартиру і маєте на руках усі документи, суд не дозволить витребувати майно, не перевіривши добросовісність того, у кого воно зараз перебуває.
Інвесторам у будівництво варто пам’ятати: майнові права – це ще не право власності. А покупцям готової нерухомості – завжди перевіряти історію об’єкта і не покладатися лише на дані реєстру. Хоча, чесно кажучи, саме реєстр і є тим інструментом, який мав би гарантувати чистоту угоди. Але життя, як бачимо, іноді підносить сюрпризи.
