Поновлення договору оренди земель водного фонду – це історія не лише про статтю 33 Закону України «Про оренду землі». Якщо на ділянці розташований ставок чи озеро, правила гри різко ускладнюються. І справа № 911/786/25, яка нещодавно пройшла через Верховний Суд, це наочно підтверджує.
Давайте розберемо ситуацію. Уявіть: ви – підприємець, який понад двадцять років орендує водойму із земельною ділянкою під нею для ведення рибного господарства. Строк договору добігає кінця, ви вчасно подаєте заяву про поновлення, сільрада навіть ухвалює позитивне рішення – продовжити оренду на сім років. Здавалося б, справа у капелюсі. Але ні.
Що пішло не так
ФОП Сидоренко І.Г. орендував у Макарівської селищної ради земельну ділянку загальною площею 51,52 га. З них 39,10 га – дзеркало водного об’єкта, решта – прибережна захисна смуга. Договір уклали ще у 2002 році, згодом кілька разів змінювали. У січні 2022 року підприємець звернувся до ради із заявою про поновлення. І рада 04 лютого 2022 року прийняла рішення № 422-15-VIII – поновити договір на 7 років.
А от далі все зупинилося. Селищний голова, уповноважений підписати додаткову угоду, цього не зробив. Жодних дій із боку ради більше не було. Тож ФОП Сидоренко пішов до суду з вимогою визнати додаткову угоду укладеною.
Два суди – два протилежні рішення
Господарський суд Київської області у позові відмовив. Логіка була такою: договір оренди водного об’єкта не можна поновлювати виключно за процедурою статті 33 Закону України «Про оренду землі». Потрібно враховувати ще й Водний кодекс України, Закон України «Про аквакультуру» та Земельний кодекс України. А тут – немає паспорта водного об’єкта, не погоджено розмір орендної плати окремо за водойму, договір не узгоджено з Держводагентством. Суд першої інстанції вирішив: істотні умови не погоджені, тож підстав для поновлення немає.
Північний апеляційний господарський суд подивився на справу інакше. Він скасував рішення першої інстанції та задовольнив позов. Аргументи? Рада сама ж прийняла рішення про поновлення, отже, фактично визнала право орендаря. Не заперечувала проти продовження. А тепер ухиляється від підписання – це недобросовісно. До того ж, за висновком апеляції, сторони можуть пізніше внести зміни до договору, щоб привести його у відповідність до законодавства.
І ось тут у гру вступила касація.
Що сказав Верховний Суд
Верховний Суд у справі № 911/786/25 зайняв чітку позицію: апеляція помилилася. Касаційну скаргу Макарівської селищної ради задовольнили, постанову апеляційного суду скасували, а рішення першої інстанції залишили в силі.
Чому? Тут кілька ключових моментів, і на них варто звернути увагу кожному, хто має справу з орендою земель водного фонду.
Перше. Сам факт, що рада ухвалила рішення про поновлення, ще не означає автоматичного права орендаря на продовження договору на старих умовах. Якщо ці умови не відповідають чинному законодавству – договір не може бути поновлений у тому вигляді, в якому він існував раніше.
Друге. Для поновлення договору оренди земель водного фонду недостатньо просто дотриматися процедури, передбаченої статтею 33 Закону України «Про оренду землі». Потрібно враховувати спеціальне законодавство. Колегія суддів прямо послалася на правову позицію, висловлену ще у постанові Верховного Суду від 16.01.2020 у справі № 910/3467/19. Там було сказано: дотримання порядку укладення договору оренди земель водного фонду, визначеного Водним кодексом України та Законом України «Про аквакультуру», є обов’язковим. Його не можна підмінити загальною процедурою поновлення із Закону «Про оренду землі».
Третє. Закон № 963-IX від 04.11.2020 дійсно дозволяє поновлювати старі договори без земельних торгів. Але це не означає, що можна оминути інші вимоги. Без торгів – так. Без паспорта водного об’єкта, без погодження з Держводагентством, без чітко визначеної плати окремо за водойму – ні.
Чому паспорт водного об’єкта – це критично
Верховний Суд наголосив: відсутність паспорта водного об’єкта є самостійною підставою для відмови в поновленні договору. І це логічно. Паспорт – не просто формальний папірець, він містить усі ключові характеристики водойми, без яких нормально врегулювати орендні відносини просто неможливо.
Коли апеляційний суд послався на те, що замовником паспорта за Порядком має бути орган, який розпоряджається землею (тобто рада), – Верховний Суд визнав цей аргумент недостатнім. Питання про те, хто саме мав замовити паспорт, не знімає головної проблеми: на момент вирішення спору паспорта не було. А без нього договір оренди водного об’єкта укладати не можна.
Суд також окремо зауважив: водогосподарський паспорт, наданий підприємцем, і паспорт водного об’єкта в розумінні Водного кодексу України – це різні документи. Вони мають різне правове призначення, різний зміст і не можуть підміняти один одного.
Орендна плата: чому недостатньо загальної цифри
Ще один принциповий момент стосується орендної плати. Для договору оренди земельної ділянки з водним об’єктом потрібно окремо визначити: плату за землю і плату за водойму. Причому плата за водний об’єкт має розраховуватися за спеціальною Методикою визначення розміру плати за надані в оренду водні об’єкти.
У договорі між ФОП Сидоренком і радою цього зроблено не було. Пункт 4.3, на який послалася апеляція, не містив ані окремого розрахунку плати за водний об’єкт, ані порядку її обчислення за Методикою. Тож істотна умова договору залишилася непогодженою. А відповідно до частини четвертої статті 33 Закону України «Про оренду землі», якщо сторони не дійшли згоди щодо істотних умов – переважне право орендаря припиняється.
Про що варто пам’ятати орендарям
Поновлення договору оренди земель водного фонду – це не автоматичне продовження того, що було. Законодавство змінилося і тепер вимагає набагато більше, ніж двадцять років тому. Ось мінімальний перелік того, що має бути в порядку:
- паспорт водного об’єкта, розроблений за затвердженою формою;
- погодження договору з центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері водного господарства;
- окремий розрахунок орендної плати за земельну ділянку та за водний об’єкт за Методикою;
- відповідність умов договору Типовому договору оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об’єктом, затвердженому постановою Кабміну від 02.06.2021 № 572.
Верховний Суд також чітко дав зрозуміти: не можна розраховувати на те, що «підпишемо зараз, а виправимо потім». Відповідність договору законодавству оцінюється саме на момент його укладення. Якщо якихось умов бракує – суд не зобов’яже другу сторону підписати додаткову угоду в такому вигляді.
Крім того, посилання на принцип добросовісності та правомірні очікування теж не спрацювало. Рішення ради про поновлення, ухвалене без дотримання імперативних вимог закону, не створює в орендаря беззаперечного права вимагати продовження договору. Норми Земельного кодексу України та Водного кодексу України мають пріоритет над очікуваннями сторін.
І ще одне: справа № 911/786/25 – не поодинокий випадок. Аналогічну правову позицію Верховний Суд висловлював і раніше: у постанові від 16.01.2020 у справі № 910/3467/19 та у постанові від 22.11.2023 у справі № 910/21990/21. Практика вже усталена: хочете поновити оренду водойми – готуйте повний пакет документів за чинними правилами, а не за тими, що діяли на момент укладення першого договору. Інакше навіть позитивне рішення місцевої ради може виявитися недостатнім для судового захисту.
