Поновлення договору оренди землі – процедура, яка на перший погляд здається технічною формальністю, але насправді здатна обернутися серйозним судовим спором. Саме в таку історію потрапило Фермерське господарство «Лана Тех» та його керівник, коли Бершадська міська рада відмовила їм у продовженні оренди. У підсумку справа №902/1597/25 дійшла аж до Верховного Суду, а її результат виявився парадоксальним: господарство позов виграло, а от його засновник як фізична особа – ні. Розбираємося, чому так сталося.
Як усе починалося: земля для господарства, а договір – на людину
У 2015 році мешканець Вінниччини звернувся до Головного управління Держгеокадастру з клопотанням про виділення земельної ділянки для ведення фермерського господарства. Йшлося про 6,5 гектара на території Війтівської сільської ради. Дозвіл на розробку проєкту землеустрою він отримав, а в березні 2017 року зареєстрував ФГ «Лана Тех».
А далі відбулася річ, яка згодом і спричинила весь юридичний конфлікт. У березні 2018 року Головне управління Держгеокадастру у Вінницькій області уклало договір оренди землі №241 не з господарством, а з фізичною особою – тим самим громадянином, який подавав клопотання. Строк оренди – 7 років, орендна плата – 12% від нормативної грошової оцінки. Згодом, у серпні 2018-го, сторони підписали додаткову угоду, яка змінила площу ділянки (зменшила до 2,74 га) та її кадастровий номер, але всі інші умови залишилися незмінними. І орендарем у документах так само значилася фізична особа.
Ключовий момент тут ось у чому: Земельний кодекс України та Закон України «Про фермерське господарство» передбачають особливий механізм. Земельна ділянка надається громадянинові саме для створення фермерського господарства. І щойно таке господарство зареєстроване – права та обов’язки орендаря автоматично переходять до нього. Жодних додаткових угод для цього не потрібно.
Спроба поновити договір і несподівана відмова
У грудні 2024 року, коли до завершення строку оренди залишалося три місяці, керівник господарства подав до Бершадської міської ради заяву про поновлення договору оренди землі. На той момент ділянка вже перейшла з державної у комунальну власність – відповідно до змін у перехідних положеннях Земельного кодексу України, які набули чинності у травні 2021 року. Тож розпоряджатися землею тепер мала саме міська рада.
До заяви додали повний пакет документів: копії договору та додаткової угоди, витяг із Державного земельного кадастру, витяг про нормативну грошову оцінку й навіть готовий проєкт додаткової угоди про поновлення. Здавалося б – усе зробили як треба.
Але відповідь виявилася не такою, як очікували. Спочатку міський голова надіслав листа з відмовою, пояснивши це бажанням громади виставити право оренди на земельні торги, щоб отримати більше надходжень до бюджету. А згодом, у березні 2025-го, рада повідомила: проєкт рішення про відмову розглядали на сесії, однак голосів для його ухвалення не вистачило. Інакше кажучи – рада як колегіальний орган жодного рішення взагалі не прийняла.
Саме це стало вирішальним аргументом у судовому спорі.
Як розійшлися суди першої та апеляційної інстанцій
Господарський суд Вінницької області у позові відмовив. Логіка була такою: листи міського голови – достатнє підтвердження того, що орендодавець не бажає продовжувати орендні відносини. Оформлювати відмову окремим рішенням сесії необов’язково. А раз немає волевиявлення ради на поновлення договору оренди землі – немає й підстав для судового захисту.
Апеляційний суд подивився на ситуацію інакше і рішення скасував. Він звернув увагу на те, що орендар зробив усе правильно: вчасно подав заяву, додав проєкт додаткової угоди, тобто дотримався процедури. Натомість орендодавець – міська рада – як власник землі фактично ухилився від переговорів. Рішення про відмову не приймалося, а лист голови – це не рішення ради. Тож переважне право орендаря було порушене, і позов підлягає задоволенню.
Що сказав Верховний Суд і чому рішення виявилося несподіваним
Верховний Суд, розглядаючи касаційну скаргу міської ради у справі №902/1597/25, дійшов цікавого компромісу. Він частково погодився з обома попередніми інстанціями – але щодо різних позивачів.
Суд нагадав ключову правову позицію, сформульовану Великою Палатою Верховного Суду ще в постанові від 05.10.2022 у справі №922/1830/19. Суть її така: спори щодо користування землями фермерського господарства розглядаються господарськими судами – незалежно від того, чи отримувала землю фізична особа. Юрисдикція тут визначається змістом правовідносин, а не лише суб’єктним складом. Тож справа точно господарська.
А от далі – найважливіше. Колегія суддів нагадала, що з моменту державної реєстрації фермерського господарства саме воно, а не фізична особа-засновник, стає законним орендарем земельної ділянки. Це чітко випливає зі статей 1, 5, 7, 8 Закону України «Про фермерське господарство» та підтверджено практикою Великої Палати у постановах від 23.06.2020 (справа №922/989/18) і від 30.06.2020 (справа №927/79/19).
Що це означає на практиці? Фізична особа у спірних правовідносинах виступає лише як представник господарства. Її особисті права не порушені – а отже, і підстав для задоволення позову саме фізособи немає. Це самостійна й достатня причина для відмови, незалежно від інших обставин.
Водночас для фермерського господарства ситуація інша. ФГ «Лана Тех» є стороною договору і має повне право вимагати поновлення. І те, що в проєкті додаткової угоди орендарем зазначена фізична особа, а не господарство – не фатальна помилка. На думку Верховного Суду, відмова з цієї причини була б проявом надмірного формалізму.
Практичний сенс для аграріїв
Кінцевий результат у справі №902/1597/25 вийшов таким: постанову апеляційного суду в частині задоволення вимог фізособи скасували, залишивши в силі рішення першої інстанції про відмову. А от у частині вимог самого фермерського господарства все залишилося без змін – тобто поновлення договору оренди землі відбулося.
Історія ця – наочний урок для всіх, хто працює із землею через фермерські господарства. Якщо ви отримували ділянку як фізична особа, а потім створили господарство – саме господарство і є справжнім орендарем. І коли справа доходить до суду, подавати позов варто саме від нього. Бо право на поновлення оренди у вас є, але належить воно не вам особисто, а створеному вами підприємству.
Окремо варто зважити й на те, що суд зменшив заявлені адвокатом позивачів витрати на професійну правничу допомогу з 25 000 грн до 5 000 грн, визнавши заявлену суму неспівмірною. А на додачу – стягнув із фізособи на користь міської ради майже 5 000 грн судового збору за подання касаційної скарги. Дрібниця, але неприємна.
