Припинення земельного сервітуту – це інструмент, до якого вдаються, коли користування чужою землею виходить за межі домовленостей. Прокурор у справі № 906/1129/21 був переконаний: якщо сервітуарій передав право третій особі, а та ще й заважає використовувати лісову ділянку за призначенням – сервітут треба припиняти негайно. Проте суди трьох інстанцій із ним не погодилися. Розбираємося, що пішло не так і які уроки з цього можна винести.
Про що взагалі спір
Уявіть собі завод, який має у приватній власності земельну ділянку площею майже гектар та виробничий комплекс у селі Довжик на Житомирщині. За адресою вулиця Нескорених, 12 розташовані адмінбудівля, майстерня з прибудовою, виробничі приміщення загальною площею понад 4300 квадратних метрів. Усе це – приватна власність Товариства з додатковою відповідальністю «Житомирський дослідно-експериментальний завод нестандартизованого устаткування».
Проблема в тому, що нормально під’їхати до свого ж майна без використання сусідньої землі неможливо. Сусідня земля – це понад 570 гектарів лісового фонду, що перебувають у постійному користуванні державного лісогосподарського підприємства. Іншого шляху просто немає.
У 2015 та 2016 роках завод уклав із лісгоспом два договори про встановлення земельного сервітуту. Перший – на 0,13 га, другий – на 0,782 га. Мета проста: право проїзду транспортних засобів, зокрема вантажних. Без цього сервітуту завод не міг би нормально функціонувати – як доставити матеріали чи вивезти продукцію?
Ключовий момент: у пункті 4.3 обох договорів сервітуарій отримав право облаштовувати земельну ділянку для проїзду, встановлювати споруди, необхідні для господарської діяльності, та робити мостіння. Тобто йшлося не просто про «проїхав і забув», а про повноцінне облаштування проїзду за рахунок самого сервітуарія.
Що виявив прокурор і чому пішов до суду
У 2017 році завод передав свій майновий комплекс в оренду компанії «Аскона-Південь». Разом із будівлями та спорудами фактично перейшло й право користуватися сервітутом. І ось тут, на думку прокурора, почалися проблеми.
Прокурор стверджував: орендар порушив умови користування сервітутом, його діяльність перешкоджає використанню лісової ділянки за цільовим призначенням. А сам завод, передавши сервітут третій особі, діяв всупереч і закону, і договорам.
Позовні вимоги були сформульовані досить радикально: припинити дію обох договорів сервітуту, а також зобов’язати завод звільнити земельну ділянку лісового фонду з кадастровим номером 1822083200:05:000:1065. Звільнити – це означало демонтувати навіс, частини вимощення, воріт та огорожі, що розташовувалися на цій ділянці, і привести її у стан, придатний для використання за цільовим призначенням – тобто для ведення лісового господарства.
Прокурор діяв в інтересах держави в особі Житомирської обласної державної адміністрації – саме вона є розпорядником цієї землі. Позиція була жорсткою: сервітуарій порушив правила гри, тож нехай забирає свої споруди і йде геть.
Що вирішили суди першої та апеляційної інстанцій
Господарський суд Житомирської області 1 серпня 2023 року у позові відмовив. Північно-західний апеляційний господарський суд 20 листопада 2023 року залишив це рішення без змін.
Логіка судів була такою. По-перше, прокурор не довів, що існування сервітуту унеможливлює використання земельної ділянки за її цільовим призначенням – тобто для ведення лісового господарства. По-друге, не було беззаперечних доказів того, що відповідач справді порушує умови договору, споруджуючи об’єкти нерухомості на переданих у сервітут землях.
Апеляційний суд додав ще один важливий аргумент: прокурор обрав неналежний спосіб захисту. Він просив припинити дію договорів про встановлення сервітуту. Але ж стаття 102 Земельного кодексу України передбачає припинення саме сервітуту як речового права, а не договору, яким цей сервітут встановлено. Різниця тут не просто в термінології – це різні правові механізми з різними наслідками. Договір – це підстава виникнення сервітуту. А сервітут – це вже саме право, зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Чому Верховний Суд погодився з відмовами
21 лютого 2024 року Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду розглянув касаційну скаргу першого заступника керівника Рівненської обласної прокуратури і залишив її без задоволення. І ось тут криється кілька принципових моментів, які варто розібрати.
Перший – про спосіб захисту. Верховний Суд підтвердив: коли йдеться про припинення земельного сервітуту через порушення умов користування, вимагати треба саме припинення сервітуту як речового права, а не розірвання договору. Ця позиція узгоджується з висновками Великої Палати Верховного Суду у справах № 916/1415/19 та № 905/2260/17. Там чітко сказано: визнання договору припиненим не є належним способом захисту, передбаченим статтею 16 Цивільного кодексу України. Натомість реалізація такого способу захисту, як зміна або припинення правовідношення, може відбуватися шляхом розірвання договору або – у випадку із сервітутом – шляхом вимоги про припинення самого речового права.
Іншими словами, навіть якщо ви маєте рацію по суті, неправильно обраний спосіб захисту здатен звести нанівець усі зусилля. Форма тут має значення не менше, ніж зміст.
Другий момент – ще глибший. Суди встановили, що сервітут було встановлено для забезпечення доступу заводу до його приватної власності – земельної ділянки площею 0,9552 га з кадастровим номером 1822083200:06:001:0879 та розташованого на ній комплексу. Припинення сервітуту унеможливило б або суттєво ускладнило б користування заводом своєю ж земельною ділянкою та нерухомістю. А це вже суперечило б самій суті сервітуту як інституту, передбаченого статтями 401 та 402 Цивільного кодексу України. Нагадаю: сервітут існує саме для того, щоб особа могла задовольнити потреби, які неможливо задовольнити іншим способом. Буквально – коли іншого шляху немає.
І третій момент – доказовий. Верховний Суд зазначив: суди попередніх інстанцій так і не встановили обставин, які б свідчили про неможливість використання лісової ділянки за призначенням. Без цього ключового факту підстави для припинення земельного сервітуту за пунктом «б» частини 2 статті 102 Земельного кодексу України просто відсутні. Хоч скільки кажи про порушення – якщо лісова ділянка de facto може використовуватися для лісового господарства, сервітут тримається.
Про що варто пам’ятати
Ця справа – гарна ілюстрація того, що припинення земельного сервітуту не є автоматичним наслідком навіть доведених порушень. Суди дивляться на ситуацію комплексно: чи не постраждають при цьому законні інтереси сервітуарія, чи справді земельна ділянка не може використовуватися за призначенням, і чи правильно позивач сформулював свої вимоги.
До речі, окремої уваги заслуговує те, як змінювалися земельні ділянки впродовж цієї історії. Спочатку сервітут встановлювався щодо ділянки з кадастровим номером 1822083200:05:000:0174 площею понад 574 га. Потім її поділили, утворивши ділянку 1822083200:05:000:0846. А згодом і цю ділянку розділили на дві, виділивши ту саму ділянку 1822083200:05:000:1065 площею 0,9120 га, на якій, власне, і були зареєстровані обидва сервітути. Ось такі земельні трансформації – звичайна річ у подібних справах, але вони завжди додають складності.
Неправильно обраний спосіб захисту, недостатня доказова база або ігнорування балансу інтересів сторін – будь-який із цих чинників здатен призвести до відмови в позові. Справа № 906/1129/21 – яскраве тому підтвердження. І, чесно кажучи, ця історія могла б мати зовсім інший фінал, якби прокурор із самого початку вимагав припинення саме сервітуту, а не договорів, та зібрав переконливіші докази неможливості використання лісової ділянки за цільовим призначенням. А так – касаційну скаргу залишено без задоволення, постанову апеляційного суду – без змін, і крапка.
