Уявіть: ви купуєте промислову будівлю, а єдиний заїзд до неї проходить через чужу земельну ділянку. Що робити? Правильна відповідь – домовлятися про земельний сервітут. Але домовлятися треба вміти. Саме про це – свіжа постанова Верховного Суду у справі № 906/596/21, яка стала холодним душем для ТОВ «Коростенський завод Трансмаш».
Як усе починалося: завод купив приміщення, але без дороги
У січні 2020 року ТОВ «Коростенський завод Трансмаш» придбало нежитлові приміщення загальною площею понад 9 600 квадратних метрів у місті Коростень на вулиці Білокоровицьке шосе, 8. Усе б добре, але земельна ділянка під цими приміщеннями продавцю не належала – вона була у приватній власності Малого приватного підприємства «Мета».
Тобто завод отримав стіни й дах, а от земля під ногами й дорога до воріт належали іншій компанії. Ситуація, знайома багатьом власникам нерухомості: будинок ваш, а прохід – через сусідський двір. І тут на сцену виходить земельний сервітут.
Земельний сервітут пояснюємо простими словами
Коротко: земельний сервітут – це право обмежено користуватися чужою земельною ділянкою. Наприклад, проходити або проїжджати через неї до своєї будівлі, якщо іншого шляху немає. Це право закріплене у статтях 98-100 Земельного кодексу України та статтях 401-404 Цивільного кодексу України.
Сервітут може бути постійним або строковим, платним або безоплатним. Встановлюється він за домовленістю сторін – через договір. А якщо домовитися не вдалося – через суд. Але тут криється важливий нюанс, який і став фатальним для позивача.
Перша помилка: ігнорування пропозиції сусіда
Ще до початку судової справи, у листопаді 2020 року, МПП «Мета» надіслало заводу проєкт договору про оплатний сервітут. Плата – 20 000 гривень на місяць за прохід співробітників та проїзд транспорту через частину ділянки площею 0,8 га. Завод отримав цей лист 2 грудня 2020 року і… просто залишив його без відповіді. Жодної реакції. Жодних контрпропозицій.
Це був перший тривожний дзвіночок.
Друга помилка: суперечливі вимоги на досудовому етапі
У лютому 2021 року завод таки написав «Меті», але з геть іншою пропозицією: встановити постійний безоплатний сервітут одразу на дві земельні ділянки відповідача. Тобто спочатку сусід пропонує платний варіант – завод мовчить. Потім завод просить усе безкоштовно. Логіка такого підходу викликає щонайменше подив.
МПП «Мета» очікувано відмовило: немає підстав для безоплатного сервітуту.
Що сказали експерти
Суд першої інстанції призначив земельно-технічну експертизу, і вона дала цікавий результат. Експерт підтвердив: єдиний заїзд до приміщень заводу справді проходить через ділянку «Мети». Ширина проїзду – близько 12 метрів. Іншого шляху не існує.
Тож технічно земельний сервітут встановити можна. Експерт навіть запропонував оптимальний варіант: площа сервітуту – 0,3385 га для проїзду великогабаритних автомобілів типу «Єврофури» та «МЕGА».
Паралельно відповідач замовив власну експертизу, яка запропонувала менш обтяжливий варіант – усього 959,4 квадратних метри для тих самих потреб.
Третя помилка: зміна вимог прямо в суді
Після отримання висновку експертизи завод змінив позовні вимоги. Тепер він просив уже не безоплатний, а оплатний сервітут – «пропорційно займаній площі та сплачуваного земельного податку». Але конкретної суми так і не назвав. Не визначив чітко й площу ділянки, яка має бути обтяжена сервітутом.
І ось тут суд сказав: «Стоп».
Чому суди трьох інстанцій відмовили заводу
Логіка судів першої та апеляційної інстанцій, з якою повністю погодився Верховний Суд 19 листопада 2024 року, виявилася простою й водночас нищівною для позивача.
По-перше, передумова звернення до суду за встановленням земельного сервітуту – це доказ того, що ви справді намагалися домовитися з власником ділянки. Причому саме на тих умовах, які потім просите у суді. А завод до суду просив безоплатний сервітут, а в суді – вже оплатний. Це різні вимоги, і суд не може підміняти собою переговорний процес.
По-друге, позивач так і не зміг чітко сформулювати обсяг прав, яких він потребує. Яка саме площа? Яка конкретна плата? Для чого саме потрібен проїзд «Єврофур» та «МЕGА», якщо в досудовому листуванні йшлося просто про «власні транспортні засоби»? Усі ці питання залишилися без відповіді.
По-третє, Верховний Суд нагадав базовий принцип: мета сервітуту – задоволення потреб власника у спосіб, найменш обтяжливий для власника земельної ділянки. А позивач цього балансу не запропонував.
Колегія суддів Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду – Могил С.К., Волковицька Н.О., Случ О.В. – одноголосно залишила касаційну скаргу без задоволення.
Чого ця справа вчить власників нерухомості
Ключовий урок історії – не ігноруйте пропозиції сусіда. Якби завод свого часу відповів на лист «Мети» й запропонував зустрічні умови, можливо, компроміс було б знайдено. Натомість мовчання й подальші хаотичні дії перетворили ситуацію на судову поразку.
Другий важливий момент: ваші вимоги до сусіда й ваші вимоги до суду мають збігатися. Не можна просити в сусіда одне, а в суді вимагати іншого.
І третє: земельний сервітут – це завжди про баланс. Ваше право користуватися чужою землею не повинно перетворюватися на безмежне обтяження для її власника. Суд завжди шукатиме той варіант, який мінімально шкодить власнику ділянки.
До слова, уся ця історія могла б закінчитися інакше – адже МПП «Мета» саме запропонувало договір сервітуту. Тобто відповідач був готовий до діалогу. Але діалог не відбувся, бо одна сторона вирішила, що їй усе мають надати безкоштовно, а коли не вийшло – пішла до суду з вимогами, які не були предметом жодних попередніх обговорень.
Верховний Суд у справі № 906/596/21 ще раз підтвердив усталену практику: земельний сервітут через суд можливий лише тоді, коли ви вичерпали всі можливості домовитися мирно. І коли ваші вимоги – чіткі, обґрунтовані та послідовні.
