Продаж нерухомості після розлучення часто зупиняється на порозі нотаріальної контори. Квартира куплена в шлюбі, оформлена на вас, а нотаріус раптом просить згоду колишнього чоловіка або дружини. Знайома ситуація? Причина проста: розірвання шлюбу не припиняє права спільної сумісної власності на майно, набуте під час подружнього життя. Без окремого нотаріально посвідченого документа угода може не відбутися взагалі.
Що таке спільна сумісна власність простими словами
Майно, набуте подружжям у шлюбі, за загальним правилом належить їм обом. Інший режим можливий, якщо його встановили договором або законом – наприклад, шлюбним договором чи договором про поділ майна. Це випливає зі статті 60 Сімейного кодексу України та статті 368 Цивільного кодексу України.
Спільна сумісна власність означає, що майно належить двом або більше особам без визначення часток кожного. Простими словами: поки подружжя не домовилося про частки, ніхто не може показати пальцем на свою половину. Частки стають визначеними лише тоді, коли майно ділять – добровільно або через суд. Розпоряджатися спільною річчю можна тільки за спільною згодою, і це вже стаття 369 Цивільного кодексу України.
Тут важливий момент: у документах власником може бути вказаний лише один із подружжя. Для третіх осіб, зокрема для нотаріуса, це не означає, що другий із подружжя втратив свої права. Саме на це звернуло увагу Хмельницьке міжрегіональне управління Міністерства юстиції. Саме тому продаж нерухомості після розлучення вимагає окремої перевірки документів, а не просто витягу з реєстру.
Чи потрібна згода колишнього партнера після розлучення
Сам факт розірвання шлюбу нічого не змінює у правовому режимі майна. Якщо після розлучення нерухомість залишилася у спільній сумісній власності колишнього подружжя, для її продажу, дарування або іншого розпорядження потрібна згода колишнього чоловіка або дружини. Рішення суду про розірвання шлюбу не замінює договору про поділ майна і не виділяє частки автоматично.
Коли згода не потрібна? Якщо нерухомість ви придбали до шлюбу, отримали у спадок чи в дарунок, або якщо подружжя уклало шлюбний договір чи договір про поділ майна. Так само, якщо квартиру купили вже після розлучення – це ваша одноосібна власність. Ще один випадок: колишнє подружжя добровільно поділило майно за договором, і тоді згода партнера на продаж уже не потрібна.
Буває й складніше. Якщо квартиру придбали в шлюбі, але за кошти від продажу особистого майна одного з подружжя, суди інколи визнають її особистою власністю. Але це вже питання доказів у конкретній справі, а не загальне правило.
Як оформлюється згода: стаття 65 СКУ
Стаття 65 Сімейного кодексу України визначає форму такої згоди. Для договорів, які потребують нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а також для договорів щодо цінного майна, згода другого з подружжя має бути письмовою і нотаріально засвідченою.
Раніше згоду на укладення договору, який потребував нотаріального посвідчення, надавали у формі заяви з нотаріально засвідченим підписом. Із 25 травня 2026 року набрав чинності закон, який змінив підхід: тепер таку згоду оформлюють як окремий нотаріально посвідчений документ. По суті, це самостійний правочин, а не просто підпис на заяві.
Що перевіряє нотаріус перед угодою
Перед посвідченням договору про відчуження нерухомості, яка перебуває у спільній власності подружжя, нотаріус перевіряє:
- правовий режим майна;
- дату його набуття;
- чи перебували сторони у шлюбі на момент придбання нерухомості;
- чи встановлено інший режим власності;
- особу заявника;
- сімейний стан заявника;
- наявність права на надання згоди;
- відповідність документа вимогам законодавства;
- добровільність волевиявлення.
Після перевірки згоду оформлюють як нотаріально посвідчений правочин. Заявник підписує документ, після чого його реєструють у встановленому порядку.
Як це виглядає на практиці
Уявімо ситуацію. Олена й Андрій розлучилися два роки тому, а квартиру, куплену в шлюбі, оформили на Олену. Тепер вона хоче продати житло й переїхати до іншого міста. Покупець знайдений, завдаток внесений, але нотаріус зупиняє угоду: без згоди Андрія продати квартиру не можна.
Що робити? Варіант перший – домовитися з колишнім чоловіком і оформити згоду. Якщо він за кордоном, документ посвідчує консул. Варіант другий – подати позов про поділ майна подружжя. Поки триває спір, продати квартиру не вдасться, тому затягувати з рішенням не варто.
Що змінює шлюбний договір
Найпростіший спосіб уникнути плутанини – домовитися про майно заздалегідь. Шлюбний договір може встановити, що квартира, куплена в шлюбі, стає особистою власністю одного з подружжя. Тоді другий партнер не має права на частку, і його згода на продаж не потрібна. Якщо шлюбний договір не укладали, подружжя може підписати договір про поділ майна і під час шлюбу, і після розлучення.
Скільки це коштує і скільки триває
Оформлення згоди відбувається у нотаріуса за присутності заявника: він підписує документ, а нотаріус засвідчує підпис і реєструє правочин. Оплата складається з нотаріального тарифу та послуг правового характеру. Судовий поділ майна триває від кількох місяців до року, а іноді й довше, особливо якщо колишній партнер не виходить на звʼязок.
Ризики для покупця
Якщо правочин уклали без згоди співвласника, інший співвласник може звернутися до суду з позовом про визнання його недійсним – це частина 2 статті 369 Цивільного кодексу України. Ризик цілком реальний. Тому покупцям варто перевіряти не лише витяг з реєстру, а й історію шлюбу продавця.
Перед підписанням договору уточніть:
- дату набуття права власності та чи припадає вона на шлюб продавця;
- наявність шлюбного договору або договору про поділ майна;
- чи потрібна згода другого з подружжя або колишнього партнера і чи вона є;
- відсутність судових спорів щодо цього майна;
- реєстрацію права в Державному реєстрі речових прав.
Типові помилки продавця
Найчастіша помилка – вважати, що запис у реєстрі остаточно вирішує питання власності. Друга – підписувати попередній договір і брати завдаток, не перевіривши правовий режим майна. Третя – сподіватися, що нотаріус не помітить шлюбного походження квартири. Помітить, адже саме для цього він і перевіряє дату набуття та сімейний стан заявника.
Продаж нерухомості після розлучення майже завжди означає, що нотаріус вивчатиме історію шлюбу продавця. І краще підготувати документи заздалегідь, ніж почути відмову в день угоди.
Продаж нерухомості після розлучення – це не лише про нотаріальні формальності, а про те, хто насправді має право розпоряджатися квартирою. Оформіть згоду другого з подружжя або колишнього партнера до того, як покупець внесе гроші. А якщо колишній партнер не відповідає на дзвінки, не чекайте роками: позов про поділ майна вирішить питання примусово.
Обговорити цю новину у моєму телеграм-каналі Адвокат Олег Лукьянчиков
