Самочинне будівництво – це завжди ризик. А коли його ще й маскують під тимчасову споруду, наслідки можуть бути особливо неприємними. Саме таку історію розглядав Верховний Суд у вересні 2026 року, і вона варта уваги кожного, хто має справу з нерухомістю.
Уявіть: хтось реєструє господарську будівлю площею 41,8 м², а через два місяці вона «виростає» до 197,7 м² і перетворюється на нежитлову. Без жодних дозволів на будівництво, без проєкту, без введення в експлуатацію. Фокус, гідний ілюзіоніста. Але в цій справі йдеться не про магію – а про цілком реальну схему, яку довелося розплутувати судам трьох інстанцій.
Як усе починалося
У квітні 2020 року державний реєстратор Великодолинської селищної ради зареєстрував право власності за громадянином на господарську будівлю в Одесі. Підстава – технічний паспорт і довідка, видані ФОПом. У документах значилося: будівля зведена у 1991 році, тобто до серпня 1992-го, а отже – не самочинна і не потребує введення в експлуатацію.
Класичний прийом, до речі. Рік побудови «до 1992» часто використовують, щоб обійти вимоги сучасного містобудівного законодавства.
Але найцікавіше сталося далі.
Уже в червні 2020 року той самий реєстратор вносить зміни: об’єкт із господарської будівлі стає нежитловим, а площа зростає більш ніж учетверо – з 41,8 до 197,7 м². І знову жодних дозвільних документів. Лише технічний паспорт і висновок від чергового бюро технічної інвентаризації.
Внесок до статутного капіталу і новий власник
У листопаді 2020 року власник передає цю «нежитлову будівлю» до статутного капіталу ТОВ «Капітан плюс», оцінивши її в мільйон гривень. Реєстратор оформлює перехід права власності на товариство.
Здавалося б, усе чисто – право зареєстровано, записи в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно внесено. Але була одна проблема, яка зрештою і привела всю цю конструкцію до краху.
Чого не помітили (або проігнорували) реєстратори
Київська окружна прокуратура Одеси, перевіривши обставини справи в межах кримінального провадження, з’ясувала кілька красномовних фактів. Одеська міська рада жодного разу не приймала рішень про передачу цієї земельної ділянки у власність або користування. Містобудівні умови та обмеження не видавалися. Дозвільних документів на будівництво в Реєстрі будівельної діяльності немає – і ніколи не було. Адресу об’єкту офіційно не присвоювали.
Коротше кажучи, перед нами класичне самочинне будівництво за статтею 376 Цивільного кодексу України. Нагадаю: достатньо хоча б однієї з трьох ознак – відсутність відведеної земельної ділянки, відсутність дозволу на будівельні роботи або істотні порушення будівельних норм. Тут не було нічого – ані землі, ані дозволів, ані проєкту.
Тимчасова споруда чи капітальна будівля?
Окрема інтрига справи – аргумент відповідача про те, що об’єкт є тимчасовою спорудою, а не нерухомістю. ТОВ «Капітан плюс» посилалося на паспорти прив’язки, оформлені Департаментом архітектури та містобудування Одеської міської ради, і на договори на право тимчасового користування місцями для розташування тимчасових споруд.
Логіка зрозуміла: якщо це тимчасова споруда – то й зносити її за правилами для самочинного будівництва не можна, і право власності на неї в Державному реєстрі речових прав не реєструється.
Але суди цей аргумент відхилили. Чому? Бо під час огляду приміщення в лютому 2025 року за участю представників одразу кількох міських служб з’ясувалося: жодних тимчасових споруд за адресою немає. Натомість там функціонує повноцінна станція технічного обслуговування автомобілів. Будівля має водопостачання, водовідведення, підключена до електромереж. Проведена в кримінальному провадженні будівельно-технічна експертиза підтвердила: об’єкт належить до III групи капітальності та є нерухомим майном, фактична площа забудови – 202,8 м².
До речі, паспорти прив’язки тимчасових споруд Департамент архітектури анулював ще у квітні 2025 року, а договори на право тимчасового користування місцями були розірвані.
Що вирішили суди
Господарський суд Одеської області позов прокурора задовольнив повністю: і державну реєстрацію права власності скасував, і знесення об’єкта призначив.
Апеляція рішення скоригувала – прибрала вимогу про скасування реєстрації, але залишила в силі зобов’язання знести будівлю. Чому так? Бо за усталеною практикою Великої Палати Верховного Суду, у спорах про самочинне будівництво вимога про скасування реєстраційних дій не є належним способом захисту. Головне – звільнити земельну ділянку.
Верховний Суд із таким підходом погодився. Касаційну скаргу ТОВ «Капітан плюс» залишив без задоволення, а постанову апеляційного суду – без змін.
Ключовий момент, на якому наголосив суд касаційної інстанції: сам факт державної реєстрації права власності на самочинно збудований об’єкт не змінює його правового статусу. Тобто запис у реєстрі не «лікує» самочинне будівництво. Якщо немає законних підстав для зведення об’єкта – він підлягає знесенню, незалежно від того, скільки разів і ким перереєстровувалося право власності на нього.
Чому ця справа важлива
По-перше, вона нагадує: відсутність документів на землю неможливо компенсувати хитрощами з реєстрацією. Принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі працює безвідмовно. Не маєш права на землю – не маєш права і на об’єкт.
По-друге, спроба замаскувати капітальну будівлю під тимчасову споруду – прийом ризикований і, як бачимо, не завжди успішний. Судова будівельно-технічна експертиза швидко розставляє все по місцях: фундамент, комунікації, площа забудови – ці ознаки не сховаєш.
По-третє, прокурор у цій справі діяв цілком правомірно, представляючи інтереси територіальної громади. І це ще один сигнал для тих, хто звик покладатися на те, що органи місцевого самоврядування «не помітять» порушень. Помітять. А якщо самі не реагують – підключиться прокуратура.
Практичний висновок простий: перш ніж вкладати гроші в об’єкт, перевірте не лише наявність запису в реєстрі, а й те, звідки цей запис узявся. Бо одного дня може виявитися, що ваша власність юридично не існує, а земля під нею – чужа.
