Скасування державної реєстрації права власності здається очевидним рішенням, коли на вашій землі стоїть чужа будівля. Логічно ж: немає запису – немає проблеми. Але у справі № 908/2910/25 Верховний Суд чітко дав зрозуміти: це глухий кут. Давайте розберемося, чому так сталося і що насправді працює.
Уявіть: Запорізька міська рада ще у 2014 році передала підприємцю Бабенку земельну ділянку в оренду. Невелику – всього 0,0067 га. Ціль – розташування зупинкового комплексу. Договір оренди уклали до вересня 2019 року, і в ньому прямо зазначили: жодних об’єктів нерухомості на ділянці немає, тільки сам зупинковий комплекс орендаря.
Але далі почалося цікаве. Ще у 1997 році Бабенко звів на цьому місці торговельно-зупинковий комплекс – з дозволом на будівництво, з актом введення в експлуатацію, все як годиться. У 2019-му, буквально за кілька днів після закінчення оренди, він зареєстрував право власності на цю споруду як на нерухоме майно. Потім, у 2021-му, зробив реконструкцію (площа зросла до 20,5 кв.м) і одразу продав об’єкт підприємиці Даневич.
Міськрада опинилася в ситуації, коли її земля фактично «обтяжена» чужою нерухомістю, а оренди вже немає. І вона пішла до суду з вимогою: скасувати державну реєстрацію права власності на цей комплекс – і для Бабенка, і для Даневич. Плюс закрити відповідні розділи в Державному реєстрі речових прав.
Що вирішили перша та апеляційна інстанції
Господарський суд Запорізької області у січні 2026 року у позові відмовив. Центральний апеляційний господарський суд у квітні того ж року це рішення підтримав. Логіка була такою.
По-перше, торговельно-зупинковий комплекс має всі ознаки нерухомого майна, а не тимчасової споруди. Його будували за дозволом, приймали в експлуатацію державною комісією, є технічні паспорти з чіткими характеристиками. По-друге, на момент реєстрації права власності (вересень 2019-го) чинний тоді Порядок № 1127 не вимагав подавати документи на землю для реєстрації новозбудованого об’єкта.
І по-третє – і це найголовніше – міськрада обрала неефективний спосіб захисту. Суди пояснили: навіть якщо скасувати реєстрацію, сама будівля нікуди не дінеться. Вона й далі стоятиме на землі громади. Право власності як таке не припиниться – доля об’єкта залишиться невирішеною. А значить, перешкоди у користуванні ділянкою збережуться.
Крім того, міськрада не заявляла вимог про визнання будівництва самочинним, не просила знести споруду, не оскаржувала договір купівлі-продажу між Бабенком і Даневич. Без цього скасування державної реєстрації права власності – це боротьба з наслідком, а не з причиною. Договір купівлі-продажу від 01.07.2021, до речі, взагалі ніхто не пробував визнати недійсним.
Що сказав Верховний Суд
Запорізька міська рада подала касаційну скаргу. Посилалася на те, що суди не врахували практику Верховного Суду в подібних справах, що будівля насправді є тимчасовою спорудою, і що скасування реєстрації – цілком ефективний спосіб захисту.
Верховний Суд 3 вересня 2026 року залишив скаргу без задоволення. Колегія суддів проаналізувала всі справи, на які посилалася міськрада, і виявила: жодна з них не є подібною до справи № 908/2910/25. У тих кейсах ішлося про іпотеку, про реєстрацію права оренди, про зовсім інші фактичні обставини.
А от справи, які справді схожі, – наприклад, № 915/572/17 та № 914/1785/22 – свідчать про інше. Верховний Суд нагадав ключову річ. Якщо майно є самочинним будівництвом, єдиний законний шлях – це стаття 376 Цивільного кодексу України. А саме: вимога про знесення або визнання права власності. Якщо ж ідеться про тимчасову споруду, яка не є нерухомістю, – працює стаття 391 Цивільного кодексу України: усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою, зокрема шляхом демонтажу.
У будь-якому разі одне лише скасування державної реєстрації права власності не вирішує юридичну долю споруди. Вона стоїть на землі – значить, її треба або визнати законною (і тоді вирішувати питання з орендою чи продажем ділянки), або прибрати фізично.
Як це працює на практиці
Ця справа – чудова ілюстрація того, як не треба формулювати позовні вимоги. Коли хтось реєструє право власності на будівлю, зведену на вашій землі, спокуса просто «скасувати реєстрацію» величезна. Але суди послідовно кажуть: це не працює.
Ключове питання, яке треба поставити собі перед судом: ця споруда – законна чи ні? Якщо законна (є дозволи, акти введення в експлуатацію), тоді оскаржувати треба підстави набуття права власності, договори, рішення реєстраторів – і паралельно ставити вимогу про припинення права власності. Якщо незаконна – вимагати знесення за статтею 376 Цивільного кодексу України.
У ситуації із Запорізькою міськрадою цікаво ось що. З одного боку, будівництво 1997 року мало дозволи, об’єкт приймали в експлуатацію офіційно. З іншого – у договорі оренди 2014 року зазначено, що на ділянці немає об’єктів нерухомості. Як таке могло статися – окреме питання, але воно якраз і мало б бути предметом спору.
Верховний Суд фактично підказав: хочете повернути контроль над землею – заявляйте вимогу про знесення (якщо вважаєте будівництво самочинним) або про усунення перешкод у користуванні (якщо це тимчасова споруда). Саме по собі скасування державної реєстрації права власності – це лише косметичний ремонт там, де потрібна капітальна перебудова.
До речі, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22 ця позиція сформульована гранично чітко: якщо право власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстроване в обхід статті 376 ЦК України, то скасування реєстрації не вирішить юридичну долю майна і не відновить єдність юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі.
Не можна воювати з реєстром, коли проблема – у фізичному існуванні об’єкта на вашій землі.
