Коли у покупця відбирають квартиру через суд, на допомогу приходить стаття 661 ЦК України. Але головне питання – скільки грошей має повернути продавець: лише ту суму, що зазначена в договорі, чи повну ринкову вартість житла на сьогодні? Верховний Суд у справі № 759/18981/23 поставив крапку в цій дискусії. І відповідь, чесно кажучи, не на користь банків та інших продавців, які звикли економити на подібних ситуаціях.
Як квартира перетворилася на судовий спір
Історія почалася досить буденно. У лютому 2020 року чоловік придбав у АТ «Альфа-Банк» (правонаступником якого зараз є АТ «Сенс Банк») квартиру в Києві. Загальна площа – майже 95 квадратних метрів. Ціна, прописана в договорі купівлі-продажу, склала 1 355 695 гривень.
Банк як продавець надав усі можливі гарантії. У пункті 1.6 договору чітко зазначалося: жодних прихованих недоліків, жодних прав третіх осіб, квартира не під арештом, не в заставі, не подарована і не продана нікому іншому. Здавалося б – ідеальна угода.
Але в житті, як це часто буває, усе пішло не за планом. Через певний час з’явилася попередня власниця квартири і заявила свої права. З’ясувалося, що ще до продажу квартири банку мали місце незаконні реєстраційні дії. Рішення державного реєстратора від листопада 2018 року, на підставі якого банк набув право власності, було визнано незаконним і скасовано.
Далі – більше. Рішенням Святошинського районного суду міста Києва від 30 серпня 2023 року квартиру витребували у нового власника на користь попередньої. Людина втратила житло, за яке заплатила понад мільйон гривень. І найприкріше – покупець був абсолютно добросовісним, він не знав і не міг знати про проблеми з реєстрацією, що виникли задовго до його появи в цьому ланцюжку.
Що вирішили перша та апеляційна інстанції
Покупець звернувся до суду з позовом про стягнення збитків. Сума, яку він просив, – 6 584 910 гривень. Саме стільки, згідно зі звітом про незалежну оцінку, коштувала квартира на ринку.
Але Голосіївський районний суд міста Києва вирішив інакше. У лютому 2025 року він задовольнив позов частково – стягнув з банку лише 1 355 695 гривень. Тобто рівно ту суму, яка була вказана в договорі купівлі-продажу. Логіка суду проста: покупець заплатив стільки, нехай стільки й отримає назад. Жодних надбавок за інфляцію чи зростання ринкових цін.
Київський апеляційний суд у липні 2025 року залишив це рішення без змін, повністю погодившись із таким підходом. Здавалося б, усе логічно: якщо договір не визнано недійсним, то й повертати треба лише ціну за договором. Однак покупець подав касаційну скаргу до Верховного Суду. І ось тут почалося найцікавіше.
Чому апеляційний суд помилився: позиція Верховного Суду
Верховний Суд подивився на ситуацію зовсім під іншим кутом. І справа не лише в сумі – різниця між 1,35 мільйона і майже 7 мільйонами гривень вражає. Принциповим є саме юридичне обґрунтування.
Ключовий аргумент: стаття 661 ЦК України не містить спеціальних правил щодо розміру збитків. Вона просто каже – продавець має відшкодувати покупцеві завдані збитки, якщо покупець не знав і не міг знати про підстави для вилучення товару. А от як ці збитки рахувати – це вже питання до загальних положень Цивільного кодексу України.
Тут важливий момент: частина третя статті 623 Цивільного кодексу України встановлює, що збитки визначаються з урахуванням ринкових цін. Якщо вимогу не задовольнили добровільно – на день пред’явлення позову. Але суд може взяти до уваги ринкові ціни, що існували на день ухвалення рішення. Це критично. Адже вартість квартири в 2020 році – це одне, а в 2025-му – зовсім інше.
Верховний Суд послався на правовий висновок Об’єднаної палати Касаційного цивільного суду від 3 липня 2023 року (справа № 369/6092/20). Там чітко сказано: розмір збитків у разі вилучення товару визначається судом за правилами частини третьої статті 623 ЦК України. Суд має керуватися принципами повного відшкодування збитків, справедливості, добросовісності та розумності. Не «скільки заплатив», а «скільки коштує зараз».
Крім того, касаційний суд звернув увагу на постанову Верховного Суду від 25 лютого 2026 року у справі № 756/10726/23. Там ситуація була практично дзеркальною: покупцю присудили не 322 тисячі гривень (ціна за договором 2015 року), а понад 1,25 мільйона – ринкову вартість квартири. Тенденція, погодьтеся, красномовна.
Що таке евікція і чому це слово варто запам’ятати
Коли мова заходить про статтю 661 ЦК України, юристи часто вживають термін «евікція». Це вилучення речі у покупця третьою особою на підставах, що виникли ще до моменту продажу. Простіше кажучи – ситуація, коли ви купили річ, а потім приходить хтось і каже: «Це моє, віддавайте».
Найпоширеніший приклад евікції – віндикаційний позов (витребування майна з чужого незаконного володіння). Але можливі й інші варіанти. Наприклад, коли покупця позбавляють не всієї квартири, а лише частки, або обмежують у користуванні через сервітут чи право довічного проживання.
Стаття 659 Цивільного кодексу України покладає на продавця обов’язок попередити покупця про всі права третіх осіб на товар. Не виконав цього обов’язку – отримуй наслідки. Причому не має значення, чи був умисел продавця. Достатньо самого факту, що покупець втратив майно через обставини, які існували до укладення договору.
Що далі і як це впливає на звичайних покупців
Верховний Суд не став ухвалювати остаточне рішення про суму. Він скасував постанову апеляційного суду і направив справу на новий розгляд. Причина – апеляційний суд проігнорував висновок експерта про ринкову вартість квартири (7 092 000 гривень станом на вересень 2023 року) і не надав йому належної оцінки. А суд касаційної інстанції, за приписами статті 400 ЦПК України, не може самостійно досліджувати докази чи встановлювати нові обставини.
Але ключовий меседж уже прозвучав гучно й чітко: відшкодування за правилами статті 661 ЦК України не обмежується сумою, зазначеною в договорі. Продавець ризикує заплатити набагато більше – повну ринкову вартість майна на момент розгляду справи. А для покупця це означає реальний шанс отримати не знецінені роками гроші, а суму, на яку справді можна придбати аналогічне житло.
Коли ви сумлінно придбали квартиру, а потім її відсудили на користь третьої особи – не погоджуйтеся на повернення лише тієї суми, яку ви колись заплатили. Вимагайте ринкову ціну, підтверджену висновком експерта. І пам’ятайте: стаття 661 Цивільного кодексу України у поєднанні з практикою Верховного Суду – на вашому боці.
