Уявіть: ви – власник нежитлового приміщення в багатоквартирному будинку. Опалення там давно відключене, батарей немає, вхід окремий. І раптом – позов на майже 300 тисяч гривень за тепло, якого ви начебто не отримували. Саме в такій ситуації опинився підприємець із Шостки, і його справа дійшла до Верховного Суду. Розберімося, що вирішив Касаційний господарський суд у справі № 920/1061/23(920/759/25) і чому це рішення важливе для сотень власників нежитлових приміщень по всій Україні.
Суть спору: за що нарахували майже 300 000 гривень
Товариство «Шосткинське підприємство «Харківенергоремонт» (надалі – позивач) забезпечує теплом підприємства, установи та населення міста Шостки ще з 2006 року. Серед іншого, опалюється й багатоквартирний будинок на вулиці Свемівській, 2Б. У цьому будинку фізична особа-підприємець Дебда А.І. володіє нежитловим приміщенням площею 642,1 кв. м.
Із листопада 2021 року по березень 2025 року власник не платив за тепло. Позивач нарахував заборгованість у розмірі 240 153,72 грн основного боргу, додав 47 791,31 грн інфляційних втрат та 6 443,74 грн 3% річних – загалом 294 388,77 грн. Справа розглядалася в межах провадження про банкрутство самого позивача, що лише додало їй процесуальної складності.
Чому ж власник не платив? Його аргументи виявилися доволі очікуваними: приміщення має окремий вхід, відключене від централізованого опалення, транзитні труби заізольовані й забетоновані, батарей узагалі немає. Отже, теплова енергія начебто не споживалася. Та чи все так просто?
Як вирішили суди першої та апеляційної інстанцій
Господарський суд Сумської області 23 липня 2025 року повністю задовольнив позов. Логіка була такою: договір між сторонами вважається укладеним із 1 листопада 2021 року на підставі публічного договору приєднання (співвласники будинку не обрали іншу модель відносин). А якщо договір є – є й обов’язок платити. Суд першої інстанції наголосив: навіть відключене приміщення не звільняє власника від відшкодування витрат на тепло для місць загального користування та функціонування внутрішньобудинкових систем опалення.
Проте Північний апеляційний господарський суд 2 лютого 2026 року це рішення скасував і у задоволенні позову відмовив. Апеляція виходила з того, що позивач не довів правильність визначення обсягу теплової енергії. Суд вказав: матеріали справи не містять достатніх даних про технічні характеристики будинку, без яких неможливо перевірити розрахунок за Методикою № 315 (Методика розподілу між споживачами обсягів спожитих у будівлі комунальних послуг, затверджена наказом Мінрегіону від 22.11.2018). Також до справи долучили акт обстеження, який підтвердив відсутність підключення приміщення до централізованого опалення. Тож апеляція вирішила: раз основний борг не доведений – похідні вимоги щодо інфляційних втрат і річних також відхиляються.
Що сказав Верховний Суд
14 липня 2026 року Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду ухвалив постанову, яка скасувала обидва попередні рішення, а справу направив на новий розгляд. Ключовий висновок: і перша інстанція, і апеляція припустилися помилок, через що жодне з рішень не можна визнати законним та обґрунтованим.
Отже, що саме не так з позицією апеляційного суду?
По-перше, Верховний Суд нагадав: обов’язок власника нежитлового приміщення, навіть відключеного від централізованого опалення, відшкодовувати витрати на загальнобудинкові потреби прямо закріплений у Правилах надання послуг із постачання теплової енергії (затверджені постановою КМУ № 830 від 21.08.2019) та в Методиці № 315. Тому наявність ізольованого транзитного трубопроводу чи окремого входу сама по собі не звільняє від оплати.
По-друге, апеляція перевірила розрахунки позивача лише через призму обсягу теплової енергії, що надходить через транзитні трубопроводи. Але ж нарахування здійснювалися і за місцями загального користування, і за функціонування внутрішньобудинкових систем, і за абонентське обслуговування. Жодної оцінки цим складовим апеляційний суд не дав.
По-третє, Верховний Суд звернув увагу на розподіл відповідальності. Виконавець послуги (в даному випадку – теплопостачальник) відповідає за якість тепла в точці обліку, тобто на межі внутрішньобудинкових систем і приміщення споживача. А от за готовність самих внутрішньобудинкових систем до роботи відповідають співвласники будинку або управитель. Якщо в місцях загального користування демонтовано батареї – це не вина теплопостачальника за індивідуальним договором без обслуговування внутрішньобудинкових систем.
Коротше кажучи, суд апеляційної інстанції передчасно визнав позов недоведеним, не дослідивши всі обставини справи.
А що не так із рішенням першої інстанції
Верховний Суд виявив недоліки й у рішенні Господарського суду Сумської області. По-перше, площа приміщення відповідача в розрахунках за листопад-грудень 2021 року та січень 2022 року не збігалася з даними Державного реєстру речових прав. А суд цього просто не помітив.
По-друге – і це важливий процесуальний момент – позивач долучив до справи документи, складені російською мовою, без належного перекладу українською. Суд першої інстанції відхилив цей аргумент відповідача, зазначивши, що документи не містять спеціальної термінології і їхній зміст зрозумілий. Але Верховний Суд нагадав власну правову позицію зі справи № 910/20940/21: письмові докази, викладені недержавною мовою, мають супроводжуватися нотаріально засвідченим перекладом. Без цього вони не є належними доказами в розумінні Господарського процесуального кодексу України.
Ключовий посил для власників нежитлових приміщень
Тут важливий момент – і, чесно кажучи, невтішний для тих, хто сподівається уникнути плати за тепло у відключеному приміщенні. Закон чітко розділяє два поняття: тепло, спожите безпосередньо вашим приміщенням, і тепло, витрачене на загальнобудинкові потреби.
Загальнобудинкові потреби включають опалення місць загального користування, допоміжних приміщень і забезпечення функціонування внутрішньобудинкових систем. Від цього обов’язку відключення не рятує – така норма прямо прописана в пункті 14 Правил і неодноразово підтверджена судовою практикою. Крім того, відключення має відбуватися виключно в порядку, встановленому Мінрегіоном, – самовільне від’єднання не допускається взагалі.
Водночас рішення Верховного Суду дає важливий орієнтир і для теплопостачальників. Спрощений метод розрахунку за пунктами 7-9 розділу IV Методики № 315 – коли немає даних про площі місць загального користування чи результатів енергоаудиту – справді може застосовуватися. Але сам розрахунок мусить бути прозорим, перевірюваним і підтвердженим доказами. Просто взяти цифру з лічильника й розкидати її пропорційно – недостатньо. Потрібні технічні характеристики будинку, поверховість, дані про індивідуальне опалення в інших приміщеннях.
Відсутність проектної документації на будинок не звільняє споживача від оплати, однак і не дозволяє виконавцю нараховувати суми «зі стелі». Саме баланс між цими двома позиціями й має віднайти суд першої інстанції під час нового розгляду справи № 920/1061/23(920/759/25).
