Чи можливе виселення з гуртожитку людини, яка прожила там понад десять років і щиро вважала це житло своїм? Верховний Суд нещодавно відповів на це питання – і відповідь виявилася не такою очевидною, як могло здатися. Давайте розберімося, що трапилося і чому ця справа важлива для кожного, хто має стосунок до державних гуртожитків.
З чого все почалося
Уявіть ситуацію. 2011 рік. Хмельницький професійний ліцей електроніки укладає з громадянином цивільно-правовий договір найму кімнати в учнівському гуртожитку. Чоловік не був ні працівником закладу, ні учнем – просто орендував житло на один рік, до вересня 2012-го.
Коли строк договору сплив, ніхто не потурбувався укласти новий. Але мешканець нікуди не виїхав. Минуло понад десять років.
За цей час він встиг серйозно «відзначитися». Сусіди скаржилися на систематичне порушення громадського порядку. Суд притягав його до адміністративної відповідальності за статтею 173 Кодексу України про адміністративні правопорушення – дрібне хуліганство. Адміністрація ліцею виносила письмові попередження. Та все марно – звільняти кімнату добровільно ніхто не збирався.
У травні 2023 року ліцей подав позов про виселення з гуртожитку без надання іншого житлового приміщення. І ось тут почалося найцікавіше.
Перша інстанція: логіка власника
Хмельницький міськрайонний суд у серпні 2023 року став на бік навчального закладу. Аргументація була простою і, здавалося б, беззаперечною.
Договір закінчився ще у 2012 році. Нового ніхто не укладав. Правових підстав для проживання більше немає. А якщо особа володіє приміщенням незаконно – власник має повне право вимагати усунення перешкод у користуванні своїм майном. Це стаття 391 Цивільного кодексу України, і вона працює безвідмовно.
Суд також зауважив: строк позовної давності тут не застосовується. Допоки ви є власником нерухомості, вас не можна обмежити в праві звернутися до суду за захистом. Хоч через рік, хоч через десять.
Здавалося б – крапка. Але відповідач подав апеляцію.
Апеляція: договір досі живий?
Хмельницький апеляційний суд у грудні 2023 року подивився на ситуацію зовсім інакше – і скасував рішення першої інстанції. Чому?
Судді звернулися до статті 822 Цивільного кодексу України. Її логіка така: якщо після закінчення строку договору найму наймодавець не попередив наймача про відмову продовжувати договір, а той не звільнив приміщення – договір автоматично вважається укладеним на таких самих умовах і на такий самий строк. Простіше кажучи: мовчання сторін = згода на продовження.
Апеляція вирішила: раз ліцей за 11 років жодного разу не надіслав повідомлення про припинення договору, то договір найму від 2011 року досі чинний. Він переукладався автоматично – рік за роком. А раз договір діє, то й підстав для виселення немає.
Одинадцять років без жодного підписаного папірця – і все одно законно? Саме так вирішила апеляція.
Що сказав Верховний Суд
Ліцей пішов далі – подав касаційну скаргу. І Верховний Суд у травні 2026 року розставив крапки над «і», скасувавши постанову апеляції та залишивши в силі рішення про виселення з гуртожитку.
Тут надзвичайно важливий нюанс, який апеляційний суд просто пропустив. Стаття 810 Цивільного кодексу України, а саме її частина третя, встановлює чітке правило: до договору найму житла, що є об’єктом права державної або комунальної власності, положення Кодексу застосовуються лише тоді, коли інше не встановлено спеціальним законом.
А гуртожиток належить Міністерству освіти і науки України. Це державна власність. І автоматичне продовження договору за статтею 822 Цивільного кодексу України до цієї ситуації просто не застосовується. Апеляційний суд припустився помилки, коли поширив цю норму на державне житло.
Крім того, сам договір 2011 року містив пункт 6.2: для продовження строку найму сторони мали укласти новий договір. Жодного нового договору за 11 років так і не з’явилося. Факт – проти юридичної фікції.
Баланс інтересів: тест на справедливість
Але Верховний Суд пішов ще далі. Він застосував так званий тест на пропорційність – підхід, вироблений Європейським судом з прав людини. Суть його в тому, що будь-яке втручання у права особи має бути законним, мати легітимну мету і бути співмірним із цією метою. Жодних «автоматичних» рішень – лише зважена оцінка конкретних обставин.
Що переважило шальки терезів?
Перше – у відповідача є у власності окремий житловий будинок площею понад 60 квадратних метрів, отриманий у спадщину ще у 2016 році. Виселення з гуртожитку не залишає його без даху над головою.
Друге – систематичні порушення правил проживання та громадського порядку. Є судова постанова про адмінправопорушення, письмові скарги мешканців, попередження від адміністрації ліцею.
Третє – і це, мабуть, найвагоміше – спірна кімната потрібна навчальному закладу для покращення умов проживання учнів. А це вже складова права на освіту, гарантованого статтею 53 Конституції України.
У сукупності ці три фактори переконали суд: виселення є пропорційним, тобто справедливим за конкретних обставин. Право власника на використання державного майна за призначенням – у даному разі для потреб учнів – переважило право особи, яка має інше житло і систематично порушувала правила співжиття.
Колегія суддів також послалася на позицію Великої Палати Верховного Суду, висловлену ще у 2018 році у справі № 653/1096/16-ц: втрата житла є найбільш крайньою формою втручання у право на повагу до житла, а тому потребує особливо ретельної перевірки. І саме таку перевірку суд першої інстанції провів, чого не зробила апеляція.
Справу розглядали за позовом Хмельницького професійного ліцею електроніки, а постановою від 27 травня 2026 року Верховний Суд остаточно підтвердив: 11 років мовчазного проживання не створюють вічного права на державне житло. Особливо коли мешканець має власний будинок, а його поведінка регулярно заважає сусідам.
Ключовий урок для всіх, хто живе в державних чи комунальних гуртожитках за цивільно-правовими договорами: стаття 822 Цивільного кодексу України про автоматичне продовження найму тут не працює. Мовчання адміністрації – не індульгенція. І коли ви чуєте історії про те, що «якщо довго живеш, то вже не виженуть» – знайте: це міф, який Верховний Суд щойно розвіяв.
