Визнання договору купівлі-продажу недійсним – це не просто формальна процедура, а серйозний правовий механізм, який вимагає від позивача залізних доказів. Нещодавно Верховний Суд розглянув справу № 910/17999/23 (910/7695/25), яка чудово ілюструє, коли навіть добре аргументований позов може не спрацювати. Давайте розберімося, що там сталося і які висновки варто взяти на озброєння.
Про що взагалі спір?
Уявіть собі ситуацію: є боржник, є кредитор, є іпотека. А потім починається ланцюжок відступлення прав вимоги, який нагадує гру в гарячу картоплю. Саме так виглядала фабула цієї справи.
ПрАТ «F&C REALTY» звернулося до суду з позовом про визнання договору купівлі-продажу недійсним. Відповідачами виступили ТОВ «Фінансова Компанія «Інтегріті» (продавець) та ТОВ «ІНВЕСТ-ІСТЕЙТ» (покупець). Позов розглядався в межах справи про банкрутство ТОВ «ФК «Інтегріті».
Предметом оскарження став договір купівлі-продажу нерухомого майна від 14 березня 2025 року. Йшлося про приміщення операційного центру площею 215,1 кв. м у місті Горішні Плавні на Полтавщині. Договір посвідчила приватний нотаріус Тверська І.В., а вже наступного дня право власності зареєстрували за покупцем.
Чому позивач уважав договір недійсним
Тут важливий момент. Позивач не просто так вирішив посперечатися – він вибудував цілу логічну конструкцію. Аргументація була такою: ТОВ «ФК «Інтегріті» не мало оригіналів документів, які б підтверджували перехід до нього прав вимоги.
А тепер трохи передісторії, без якої не зрозуміти суті конфлікту. Усе почалося ще у 2018 році, коли АТ «БАНК «ФІНАНСИ ТА КРЕДИТ» продав права вимоги ТОВ «ФК «Інтегріті». Зокрема, йшлося про вимоги до ПрАТ «Ініціатор+» за кредитним договором та до ПрАТ «F&C REALTY» як іпотекодавця за іпотечним договором. Це сталося 1 червня 2018 року за результатами відкритих торгів.
Але вже через три дні – 4 червня 2018 року – ТОВ «ФК «Інтегріті» перевідступило ці права компанії ТОВ «ЗВ Ріелті». І от саме цей другий ланцюжок став каменем спотикання.
Рішенням Господарського суду міста Києва від 1 листопада 2023 року у справі № 910/1539/21(910/7148/22) договори між ТОВ «ФК «Інтегріті» та ТОВ «ЗВ Ріелті» визнали недійсними. Верховний Суд 9 жовтня 2024 року залишив це рішення без змін. Наслідок? Сторони повернулися в первісний стан – тобто права вимоги знову опинилися в ТОВ «ФК «Інтегріті».
І от тут починається найцікавіше. Позивач стверджував: оскільки оригінали документів залишилися у ТОВ «ЗВ Ріелті» (а ті, мовляв, долучили їх до інших судових справ), то ТОВ «ФК «Інтегріті» не може вважатися належним кредитором. А раз так – то й продавати іпотечне майно воно не мало права. Звідси й вимога про визнання договору купівлі-продажу недійсним.
Що сказали суди
Господарський суд міста Києва 30 жовтня 2025 року відмовив у задоволенні позову. Північний апеляційний господарський суд 2 березня 2026 року залишив це рішення без змін. Верховний Суд 24 червня 2026 року поставив крапку – касаційну скаргу залишено без задоволення.
Логіка судів була доволі прозорою. По-перше, судовими рішеннями у справі № 910/866/20 підтверджено, що ТОВ «ФК «Інтегріті» є належним кредитором. Ухвалою від 3 квітня 2025 року суд навіть замінив кредитора ТОВ «ЗВ Ріелті» його правонаступником – ТОВ «ФК «Інтегріті» – на суму понад 146 мільйонів гривень.
По-друге, рішення у справі № 910/1539/21(910/7148/22) відновило права ТОВ «ФК «Інтегріті» як кредитора. Правочин, визнаний недійсним, не створює правових наслідків – це аксіома цивільного права, закріплена у статті 216 Цивільного кодексу України.
По-третє, відсутність оригіналів документів сама по собі не спростовує факту набуття прав вимоги. Тим паче, коли цей факт підтверджено низкою судових рішень, які набрали законної сили. А відповідно до статті 75 Господарського процесуального кодексу України, такі обставини мають преюдиційне значення і не потребують повторного доказування.
Чому це рішення важливе
Визнання договору купівлі-продажу недійсним – це крайній захід, а не інструмент для перегляду обставин, уже встановлених в інших справах. Судова практика послідовно стоїть на тому, що для оскарження правочину потрібно довести дефект саме на момент його вчинення. Про це свідчить і позиція Великої Палати Верховного Суду, висловлена ще у постанові від 27 листопада 2018 року у справі № 905/1227/17.
У нашому випадку на момент укладення оспорюваного договору 14 березня 2025 року ТОВ «ФК «Інтегріті» мало підтверджене судовими рішеннями право вимоги. А отже, було повноправним власником нерухомості й могло нею розпоряджатися.
Крім того, скаржник намагався оскаржити протокольні ухвали про відмову у витребуванні доказів. Але Верховний Суд ще 20 травня 2026 року відмовив у відкритті касаційного провадження за цими вимогами – такі ухвали не підлягають окремому касаційному оскарженню.
Ситуація додатково ускладнювалася тим, що ТОВ «ФК «Інтегріті» отримало дублікати втрачених документів у нотаріусів. І хоча позивач наполягав, що це «не ті» документи, суди визнали таку аргументацію недостатньою для визнання договору недійсним.
Практичний висновок для бізнесу
Коли ви плануєте ініціювати визнання договору купівлі-продажу недійсним, варто пам’ятати кілька речей. Суд оцінює законність правочину на момент його вчинення – не раніше й не пізніше. Якщо права сторони підтверджені іншими судовими рішеннями, сперечатися з цим майже безперспективно.
Окрема історія – посилання на відсутність оригіналів документів. Стаття 517 Цивільного кодексу України справді дає боржнику право не виконувати обов’язок новому кредитору до отримання доказів переходу прав. Але це право стосується виконання зобов’язання, а не оскарження договорів, укладених кредитором із третіми особами.
І ще один нюанс: визнання правочину недійсним – це не спосіб вирішити всі проблеми одним махом. Якщо у вас є претензії до контрагента, можливо, варто спершу оцінити, чи не простіше захистити свої права через інші механізми – наприклад, через вимоги в межах справи про банкрутство.
Верховний Суд у цій справі підтвердив те, що багато хто й так знає, але періодично забуває: судовий процес – це не гра на втомлюваність опонента. Без переконливих доказів і чіткої правової позиції навіть добре написана касаційна скарга приречена залишитися без задоволення.
