Уявіть ситуацію: ви орендуєте 21,5 гектара землі під сонячну електростанцію, аж раптом з’являється компанія-надрокористувач і просить суд віддати їй 15 гектарів із цієї ділянки – безоплатно і на 20 років. Саме такий спір нещодавно вирішував Верховний Суд у справі № 908/3189/25. І його висновки варто знати кожному, хто працює із землею чи надрами.
Чому взагалі виник цей спір
У липні 2025 року ТОВ «ПРОМВЕЙ ЛТД» отримало спеціальний дозвіл на користування надрами № 5828 – геологічне вивчення з подальшим видобуванням піску на Верхньобалабинській ділянці. Дозвіл видали на 20 років. Площа ділянки надр становила 15,65 гектара.
І тут почалися труднощі. Частина цієї ділянки надр – 15,0242 гектара – «накладалася» на земельну ділянку, яку з 2019 року орендувало ТОВ «СОЛАР САНДС ЕНЕРДЖІ» для будівництва сонячної електростанції. Загальна площа тієї орендованої ділянки – 21,5 гектара.
ТОВ «ПРОМВЕЙ ЛТД» вирішило діяти через механізм земельного сервітуту. Якщо просто – це право обмежено користуватися чужою землею для своїх потреб. У серпні 2025 року компанія звернулася до орендаря за письмовим погодженням. Відповіді не отримала.
Тоді у вересні того ж року пішли до Запорізької міської ради – власника землі – із заявою встановити земельний сервітут на 15 гектарів, безоплатно, строком на 20 років. Міськрада відмовила. Після цього ТОВ «ПРОМВЕЙ ЛТД» подало позов до суду.
Що сказали суди першої та апеляційної інстанцій
Господарський суд Запорізької області, а згодом і Центральний апеляційний господарський суд, у позові відмовили. Їхня логіка була досить чіткою.
По-перше, земельний сервітут – це обмежене користування, а не повне витіснення власника чи орендаря. А тут позивач хотів отримати 15 гектарів із 21,5 – тобто майже 70% усієї ділянки. Суди визнали: це фактично призведе до переважного користування землею позивачем, що виходить за межі правової природи сервітуту.
По-друге, з’ясувалося, що на тій частині ділянки, де мав би відбуватися видобуток піску, вже розташоване енергогенеруюче обладнання та кабельні лінії – згідно з проєктом будівництва сонячної станції. Міськрада прямо заявила: такий сервітут поставить під загрозу важливий для міста енергетичний проєкт.
І по-третє – питання плати. Позивач наполягав на безоплатному сервітуті. Але суди нагадали: оплатність чи безоплатність – це предмет домовленості сторін. Нав’язати безоплатний сервітут через суд, коли відповідачі категорично проти, не можна.
На чому наполягав скаржник у Верховному Суді
ТОВ «ПРОМВЕЙ ЛТД» подало касаційну скаргу, посилаючись на пункт 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України. Якщо коротко – скаржник стверджував, що суди неправильно застосували абзац 2 частини 4 статті 66 Земельного кодексу України.
Про що саме ця норма? Вона каже: земельні ділянки для потреб, пов’язаних із користуванням надрами, надаються власникам спецдозволів шляхом встановлення земельних сервітутів – згідно з межами ділянок надр і строками дії дозволів. Причому без зміни цільового призначення землі.
Логіка позивача була такою: раз закон дозволяє встановлювати земельний сервітут для надрокористування, а власник і орендар не погоджуються – хай це зробить суд. ТОВ «ПРОМВЕЙ ЛТД» навело низку постанов Верховного Суду, де справді визнавалося: якщо сторони не дійшли згоди, сервітут може бути встановлений рішенням суду.
Що вирішив Верховний Суд і чому це важливо
Верховний Суд залишив касаційну скаргу без задоволення. Рішення попередніх інстанцій залишилися в силі.
Колегія суддів наголосила на кількох принципових моментах. Перше: відповідно до частин 3 і 4 статті 98 Земельного кодексу України, встановлення земельного сервітуту не позбавляє власника прав володіння, користування та розпорядження ділянкою. Більше того – сервітут має здійснюватися способом, найменш обтяжливим для власника.
А тепер уявіть: із 21,5 гектара орендарю залишається трохи більше 6 гектарів, решту займає надрокористувач із правом будівництва споруд. Чи можна назвати це «найменш обтяжливим» способом? Очевидно, ні.
Друге: Верховний Суд підтвердив, що висновки попередніх судів не суперечать його ж практиці. Так, земельний сервітут може встановлюватися судом. Так, для надрокористування це передбачений законом механізм. Але є межа: сервітут не може фактично замінювати собою оренду чи позбавляти іншого користувача можливості використовувати ділянку за призначенням.
Третій момент стосується плати. Стаття 101 Земельного кодексу України дає власнику чи землекористувачу право вимагати плату за сервітут, якщо інше не передбачено законом. Сторони не домовилися про безоплатність, тож суд не може її нав’язати.
Практичний висновок для бізнесу
Ця справа – хороший приклад того, як не варто будувати стратегію. Мати спецдозвіл на надра і посилатися на статтю 66 Земельного кодексу України – цього замало. Механізм земельного сервітуту справді створений для того, щоб надрокористувач міг працювати на чужій землі без зміни її цільового призначення. Але це не індульгенція на безмежне користування.
Коли ви просите 70% ділянки, де вже стоїть обладнання іншого бізнесу, та ще й безоплатно – суди обґрунтовано скажуть «ні». І Верховний Суд із ними погодиться.
Ключове правило, яке випливає з цієї справи: земельний сервітут має бути пропорційним. Він вирішує конкретну потребу, а не підміняє собою оренду. І якщо є спосіб задовольнити потребу без істотного обмеження прав іншого користувача – варто починати саме з нього.
