Уявіть: ваш сусід зводить будівлю з порушенням усіх можливих норм, і ви вирішуєте через суд домогтися знесення самочинного будівництва. Логічно ж? Ви потерпаєте – значить, ви і позиваєтесь. Саме так міркували дві підприємиці з Калуша, коли у 2015 році подали позов проти своєї сусідки. Їхня справа пройшла аж сім судових кіл і завершилася постановою Верховного Суду від 3 червня 2026 року, яка розставила всі крапки над «і» – причому зовсім не так, як вони очікували.
Про що взагалі спір
ФОП Співак Олена Густавівна та ФОП Співак Людмила Петрівна володіють нежитловими приміщеннями в будинку на проспекті Лесі Українки в Калуші. Поруч, за адресою просп. Лесі Українки, 173, їхня сусідка – ФОП Максимів Галина Петрівна – звела триповерховий житлово-комерційний будинок із мансардою.
Позивачки наполягали: будівництво велося з відхиленням від проєктної документації та з істотними порушеннями державних будівельних норм. Проведені у справі судові будівельно-технічні експертизи підтвердили чимало проблем. Заблоковано доступ до газопроводу низького тиску, вхідні двері цокольного поверху неможливо відкрити повністю, димохідні труби опинилися в зоні вітрового підпору, а між будинками відсутня протипожежна перешкода.
Здавалося б – порушення очевидні, права позивачок зачеплені, чому б не задовольнити позов? І справді, суди першої та апеляційної інстанцій у 2025-2026 роках вирішили: так, будівлю треба знести за рахунок відповідачки.
Але Верховний Суд сказав своє вагоме слово – і воно виявилося несподіваним для багатьох.
Що таке самочинне будівництво
Перш ніж розбиратися в логіці Суду, нагадаю базові речі. Стаття 376 Цивільного кодексу України визначає самочинне будівництво через три ознаки. Достатньо хоча б однієї: об’єкт зведено на земельній ділянці, не відведеній для цієї мети; будівництво велося без документа, що дає право виконувати будівельні роботи; або проєкт не був належно затверджений чи мали місце істотні порушення будівельних норм.
Втім, далі починається найцікавіше. Кодекс передбачає різні правові механізми для різних ситуацій – і плутати їх не можна.
Дві різні частини – два різні позивачі
Стаття 376 Цивільного кодексу України містить два ключові положення, які важливо чітко розрізняти.
Частина четверта говорить: якщо власник земельної ділянки заперечує проти визнання права власності за самочинним забудовником, або якщо таке будівництво порушує права інших осіб – майно підлягає знесенню. Хто може подати такий позов? Передусім власник чи користувач земельної ділянки.
А от частина сьома – це зовсім інша історія. Вона стосується ситуацій, коли має місце істотне відхилення від проєкту або істотне порушення будівельних норм. І тут законодавець чітко називає, хто має право звертатися до суду: виключно органи державної влади або органи місцевого самоврядування. Тобто не сусіди, не власники суміжних ділянок, не приватні підприємці – а Державна інспекція архітектури та містобудування, органи архітектурно-будівельного контролю або місцева рада.
Саме цю межу перейшли позивачки у справі №909/1218/15. Вони обґрунтували свій позов частиною сьомою статті 376 Цивільного кодексу України – і саме тому Верховний Суд визнав їх неналежними позивачами.
Чому це важливо на практиці
Верховний Суд у цій справі наголосив: належний позивач – це особа, якій належить право вимоги. Якщо права, за захистом яких ви звернулися до суду, вам не належать – ви неналежний позивач, і в позові мають відмовити. Просто й безжально.
Крім того, Суд звернув увагу на ще один принциповий момент. Знесення самочинного будівництва – це крайній захід. Йому має передувати спроба перебудови. Частина сьома статті 376 ЦК України передбачає: спочатку суд зобов’язує забудовника провести перебудову, і лише якщо це неможливо або особа відмовляється – тоді вже йдеться про знесення.
У справі калуських підприємиць суди попередніх інстанцій одразу перескочили до найсуворішого варіанту, навіть не перевіривши належним чином, чи можна усунути порушення без повного демонтажу будівлі. Хоча в матеріалах справи був той самий експертний висновок, що прямо перелічував конкретні інженерно-будівельні заходи для виправлення ситуації.
Що робити сусідові, якщо забудовник порушує ДБН
Отже, логічне запитання: якщо приватна особа не може сама подати позов про знесення самочинного будівництва за частиною сьомою статті 376 ЦК України – то що їй узагалі робити?
Верховний Суд дав чітку відповідь, посилаючись на власну попередню практику. Правильний алгоритм такий. По-перше, звернутися до органу державного архітектурно-будівельного контролю. Саме цей орган наділений повноваженнями виносити приписи, фіксувати порушення і, зрештою, подавати позови про знесення. Якщо ж орган бездіє – тоді ви маєте право оскаржити цю бездіяльність до адміністративного суду.
Іншими словами, ви не можете самостійно «піти й знести» сусідську будівлю через суд. Але ви можете примусити державний орган виконати його прямий обов’язок. Це принципово інший процесуальний маршрут.
До речі, подібну правову позицію Верховний Суд висловлював і раніше – зокрема, у постановах від 22 серпня 2018 року у справі №807/62/16 та від 7 квітня 2021 року в тій самій справі. Тож нинішнє рішення не революція, а радше нагадування: дивіться уважно, за якою саме частиною статті 376 ЦК України ви будуєте свою правову позицію.
Практичні наслідки для бізнесу
Для підприємців, які володіють комерційною нерухомістю і стикаються з недобросовісними забудовниками по сусідству, ця постанова – і розчарування, і дороговказ водночас. Розчарування, бо немає прямого та швидкого шляху до знесення проблемної будівлі. Дороговказ – бо тепер зрозуміло, куди йти і що вимагати.
Тут важливий момент: суди у цій справі розглядали її з 2015 року. Десять років, сім судових рішень різних інстанцій – і фінал, у якому Верховний Суд каже: «Вибачте, але ви просто не ті позивачі». Десять років боротьби пішли зовсім не в той бік, бо на старті було обрано хибну правову підставу.
З огляду на це, перед тим як ініціювати будь-який судовий спір щодо сусідської забудови, варто отримати фахову консультацію. Перевірити, чи правильно ви кваліфікуєте порушення, чи ту частину статті 376 Цивільного кодексу України берете за основу, і чи не варто спочатку пройти через адміністративний механізм – звернення до ДІАМ чи іншого контролюючого органу. Можливо, це зекономить вам не один рік судових митарств.
Справу №909/1218/15 Верховний Суд завершив однозначно: касаційну скаргу ФОП Максимів Г.П. задовольнив, попередні рішення про знесення скасував і ухвалив нове – у позові відмовити повністю. А судові витрати у розмірі понад 8 тисяч гривень стягнув із позивачок на користь відповідачки. Невелика сума, але красномовний фінальний штрих.
