Самочинне будівництво – головний біль для тих, хто купує нерухомість, не перевіривши історію об’єкта. Уявіть: ви реєструєте право власності, а через кілька років дізнаєтесь – будівля зведена незаконно, і саме до вас, а не до забудовника, приходить прокурор із позовом. 17 червня 2026 року Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду ухвалив рішення у справі № 922/3171/25, яке варто знати кожному, хто має справу з нерухомістю.
Історія почалася у Харкові. Ще у 2011 році міська рада виділила земельну ділянку площею 0,7414 га товариству «ВОСТОК-МТ» для обслуговування козлового крану та залізничної колії. Але договір оренди так і не уклали. Згодом бетонне покриття, залізничну колію та кран продали підприємцю Габібулаєву. А у 2018 році на тій самій ділянці «з’явилася» нежитлова будівля площею 1263,9 кв.м, зареєстрована на підставі звичайної довідки та технічного паспорта. Жодних дозволів, жодних документів на землю – класичне самочинне будівництво.
Далі будівля кілька разів змінювала власників через договори дарування, аж поки не опинилася у статутному фонді ТОВ «СІНТЕЗ-21». Харківська міська рада жодних рішень щодо цієї земельної ділянки не ухвалювала, дозволів на забудову не давала.
Прокурор звернувся до суду з вимогами: скасувати державну реєстрацію права власності, визнати право власності за міською радою та зобов’язати товариство передати об’єкт. Суди першої та апеляційної інстанцій позов задовольнили частково – право власності за радою визнали, будівлю зобов’язали передати, а от у скасуванні реєстрації відмовили.
Відповідач із цим не погодився й подав касаційну скаргу. Його головний аргумент: «Я не будував цей об’єкт, я добросовісний набувач, який покладався на дані Державного реєстру речових прав». Чи має останній покупець відповідати за гріхи забудовника? Верховний Суд розглянув скаргу за трьома підставами.
Перша підстава – неврахування попередніх висновків Верховного Суду. Скаржник посилався на три постанови, де йшлося про добросовісність набувача та пропорційність втручання у право власності. Колегія суддів порівняла ці справи зі справою «СІНТЕЗ-21» і дійшла однозначного висновку: правовідносини не є подібними.
У згаданих справах розглядалися віндикаційні позови – витребування майна з чужого незаконного володіння. Тут же – визнання права власності на об’єкт самочинного будівництва за власником земельної ділянки на підставі частини 5 статті 376 Цивільного кодексу України. Різні підстави, різні обставини, різне правове регулювання. Касаційне провадження в цій частині закрили.
Друга підстава виявилася не менш показовою. Скаржник наполягав: немає висновку Верховного Суду щодо того, чи можна подавати позов про такий об’єкт не до забудовника, а до останнього набувача. Судді нагадали про постанову від 17 грудня 2025 року у справі № 908/2388/21, де було сформульовано чітку позицію.
На об’єкт самочинного будівництва право власності як на нерухому річ не виникає. Змінити його правовий режим може лише суд у порядку, визначеному статтею 376 Цивільного кодексу України. І належним відповідачем за позовом власника землі є не забудовник, а останній набувач – той, хто зареєстрував за собою право власності на самочинно збудований об’єкт.
Логіка проста: саме останній набувач фактично володіє майном і створює перешкоди власнику земельної ділянки. При цьому він має всі процесуальні можливості для захисту – включно з правом звернутися до продавця за відшкодуванням збитків. Суд також підкреслив: вибір між вимогою про знесення і вимогою про визнання права власності не впливає на те, хто буде відповідачем.
Третя підстава стосувалася недослідження доказів. Відповідач стверджував, що суди не вивчили документи про бетонне покриття, козловий кран та залізничну колію, які теж розташовані на спірній ділянці. Однак Господарський процесуальний кодекс України містить важливу умову: скасувати рішення через недослідження доказів можна лише тоді, коли підтвердилися інші підстави касаційного оскарження. Оскільки ні перша, ні друга підстави не підтвердилися – автоматично відпала й третя.
Верховний Суд закрив касаційне провадження в частині пунктів 1 і 3, а в частині пункту 4 залишив скаргу без задоволення. Рішення нижчих судів залишилися без змін: право власності на спірну будівлю визнано за Харківською міською радою, ТОВ «СІНТЕЗ-21» зобов’язане передати її за актом.
Коли ви купуєте нерухомість, перевірки даних у Державному реєстрі речових прав недостатньо. Варто копнути глибше: чи виділялася земельна ділянка під забудову, чи є дозвільна документація, хто і коли зводив об’єкт. Практика Верховного Суду однозначна: навіть сумлінний покупець, який чесно заплатив гроші й зареєстрував право власності, може залишитися без майна – якщо це майно виявиться самочинним будівництвом. Єдиний захист у такому разі – позов про відшкодування збитків до продавця. А це вже зовсім інша історія, часто не менш складна.
