Приватизація горища в багатоквартирному будинку – тема, яка спливає щоразу, коли хтось із мешканців вирішує розширити свою квартиру за рахунок технічного поверху. Ідея здається привабливою: отримати додаткові квадратні метри, облаштувати мансарду, збільшити житлову площу без зайвого клопоту. Але реальність така, що подібні дії майже завжди закінчуються судом – і не на користь ініціатора. Саме це підтверджує справа № 761/38626/23, яку нещодавно розглянув Верховний Суд.
Давайте розберемося, що сталося. У Києві, в одному з багатоквартирних будинків, власниця квартири вирішила, що горище над її помешканням можна приєднати до житлової площі. Початково квартира за договором купівлі-продажу від 20 липня 2001 року мала загальну площу 50 квадратних метрів. Згодом, у вересні 2017-го, державний реєстратор вніс до Державного реєстру речових прав запис про право власності на цю ж квартиру, але вже площею 93,8 кв. м. А ще через кілька місяців, у березні 2018 року, площа «зросла» до 159 квадратних метрів. Тобто квартира збільшилась більш ніж утричі.
Ключове питання: за рахунок чого? Як з’ясувалося – за рахунок горища. Того самого горища, яке є допоміжним приміщенням і належить усім співвласникам будинку на праві спільної сумісної власності.
ОСББ «Київські каштани», балансоутримувач цього будинку, випадково дізналося про ситуацію у жовтні 2023 року. В оголошенні фігурувала квартира площею 93,8 кв. м, хоча за фото це було те саме помешкання відповідачки. Правління почало розбиратися – і виявило, що жодних документів на приєднання горища не існує. Як не існує і згоди інших мешканців на таке «розширення».
Чому горище не можна просто так забрати?
Тут важливий момент, який часто ігнорують. Відповідно до частини другої статті 382 Цивільного кодексу України, всі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками спільного майна. А допоміжні приміщення – це і є спільне майно. Горища, підвали, технічні поверхи, колясочні – усе це належить не комусь одному, а всім мешканцям разом.
Цю позицію ще у 2004 році закріпив Конституційний Суд України у рішенні № 4-рп/2004. Там чітко сказано: допоміжні приміщення передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир. Жодних додаткових дій для підтвердження права власності на них не потрібно. Аналогічний висновок міститься і в рішенні Конституційного Суду України від 09 листопада 2011 року № 14-рп/2011.
Інакше кажучи, приватизація горища однією особою – це пряме порушення прав усіх інших мешканців. Для будь-яких дій із допоміжними приміщеннями потрібна згода всіх співвласників. Причому якщо йдеться про дії, що потребують державної реєстрації, згода має бути нотаріально посвідчена. Це прямо передбачено частиною другою статті 369 Цивільного кодексу України.
Що сказав суд?
Шевченківський районний суд м. Києва, розглянувши справу, частково задовольнив позов ОСББ. Суд скасував державну реєстрацію права власності на квартиру площею 159 кв. м. Київський апеляційний суд із таким рішенням погодився. А згодом і Верховний Суд залишив касаційну скаргу без задоволення.
Відповідачка намагалася довести, що ОСББ обрало неналежний спосіб захисту. Мовляв, треба було спочатку оскаржити протокол загальних зборів від 2007 року, яким нібито дозволили переобладнання горища, і лише потім – реєстрацію. Але Верховний Суд чітко відповів: скасування державної реєстрації – цілком належний спосіб захисту прав співвласників. Суд послався на власну практику – зокрема, на постанови у справах № 461/5209/19, № 756/10964/19, № 760/33583/21.
Крім того, судова будівельно-технічна експертиза встановила показову деталь: приміщення горища фактично не з’єднані з квартирою відповідачки. З’єднати їх без порушення несучих конструкцій будинку неможливо – довелося б пробивати отвір у горищному перекритті й фактично будувати мансардний поверх із додатковим навантаженням на стіни. А це вже питання безпеки всього будинку.
Які ризики для того, хто спробує провернути подібне?
По-перше, судові витрати. У цій справі з відповідачки додатково стягнули 11 200 грн витрат на правничу допомогу, плюс судовий збір і витрати на експертизу. Сума може бути значно більшою, якщо справа затягнеться.
По-друге, реєстрацію скасують – і квартира повернеться до початкової площі. Уявіть: ви купуєте «квартиру» площею 159 квадратів, а через рік суд повертає її до 50. Різницю в ціні ніхто не компенсує, і це окрема проблема для покупця, який не перевірив історію об’єкта.
По-третє, зіпсовані стосунки з сусідами. ОСББ у цій ситуації діяло рішуче й послідовно – від досудового з’ясування обставин до перемоги у Верховному Суді. І це, чесно кажучи, типова реакція: мешканці не готові мовчки віддавати те, що належить їм за законом.
До речі, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 25 травня 2021 року у справі № 461/9578/15-ц зазначено: допоміжні приміщення багатоквартирного будинку не можуть бути окремо відчужені, не можуть бути сформовані як окремий об’єкт нерухомості, й речове право на них не може бути зареєстроване. Тобто приватизація горища як окремого об’єкта – це юридичний нонсенс, незалежно від того, чи «дозволили» це загальні збори.
А що з тим самим протоколом зборів від 2007 року, на який посилалася відповідачка? Суди не взяли його до уваги з простої причини: навіть якби протокол був справжнім, допоміжні приміщення неможливо передати у приватну власність в обхід закону. До того ж жодних правовстановлюючих документів на додаткові 109 квадратних метрів реєстратору так і не надали – а це вже питання до самого реєстратора, який провів реєстрацію без належних підстав.
Верховний Суд у справі № 761/38626/23 ще раз підтвердив: право спільної сумісної власності мешканців на допоміжні приміщення захищене законом, і жоден державний реєстратор не може «узаконити» захоплення горища, підвалу чи технічного поверху одним мешканцем без згоди решти співвласників. І навіть якщо запис у реєстрі вже з’явився – суд його скасує, а відповідач заплатить за це з власної кишені.
