Самочинне будівництво на комунальній землі рідко закінчується добре для забудовника. Справа № 916/726/25, яку Верховний Суд розглянув 17 червня 2026 року, лише підтверджує це правило. Одеська міська рада вимагала знести рибальський будинок, зведений без жодного дозволу на землі громади. І суд став на бік міста.
Давайте розберемо цю історію детальніше. Вона повчальна для всіх, хто має справу з нерухомістю біля моря – та й не тільки.
Що сталося на «Зеленому мисі»
Уявіть: Одеса, вулиця Набережна, 180, мальовничий берег «Зелений мис», причал № 133. Тут розташувався рибальський будинок загальною площею 138,6 квадратних метрів. Власниця – ФОП Лихач Наталія Антонівна – зареєструвала право власності на нього ще у серпні 2017 року.
Підставами для реєстрації стали довідки про готовність об’єкта, про членство в громадській організації, технічний паспорт і ще кілька документів. У лютому 2023 року жінка пішла далі – отримала декларацію про готовність об’єкта до експлуатації після реконструкції. Жодних змін зовнішніх розмірів фундаменту, просто оновлення.
На папері все виглядало цілком пристойно. Аж поки Одеська міська рада не звернулася до суду.
Земля – комунальна. Дозволу на забудову – нуль
Ось тут починається найцікавіше. Земельна ділянка під будинком належить територіальній громаді Одеси. Колись, у далекому 1992 році, міськрада передала її в тимчасове довгострокове користування водно-моторній пристані. Мета – будівництво пристані, зберігання катерів та благоустрій території. Жодного слова про рибальські будиночки.
Згодом правонаступником пристані стала громадська організація «Водно-моторне спортивно-оздоровче товариство рибалок-любителів». ФОП Лихач була її членом і щиро вважала: раз вона в організації, то має право користуватися землею.
Але земельне законодавство думає інакше. Стаття 116 Земельного кодексу України говорить чітко: право користування землею комунальної власності набувається за рішенням органу місцевого самоврядування. Не за членством у громадській організації, не за довідкою, не за техпаспортом. Тільки рішення ради.
Жодного такого рішення щодо ФОП Лихач не існувало. Як, власне, і щодо самого товариства рибалок – йому землю давали під пристань, а не під житлову чи комерційну забудову.
Битва в судах: перша інстанція проти апеляції
Перша інстанція – Господарський суд Одеської області – у липні 2025 року міськраді відмовила. Суд визнав, що декларація про готовність об’єкта вже вичерпала свою дію після реєстрації права власності, а факт самовільного зайняття землі не доведений. Мовляв, відповідачка набула право користування через членство в організації-землекористувачі.
Але Південно-західний апеляційний господарський суд у березні 2026 року подивився на ситуацію інакше. Він частково задовольнив позов і зобов’язав ФОП Лихач за власний рахунок звільнити земельну ділянку шляхом знесення будинку.
Чому? Бо перед нами – класичне самочинне будівництво.
Апеляційний суд встановив три ключові речі. Земельна ділянка не відводилася для будівництва рибальського будинку – ніколи й ніким. Жодних дозвільних документів на зведення цього об’єкта не видавалося. А міськрада як власник землі не давала згоди на таку забудову.
Стаття 376 Цивільного кодексу України називає це самочинним будівництвом. Три самостійні ознаки – будівництво на землі, не відведеній для цієї мети, відсутність дозвільних документів або істотні порушення будівельних норм. І кожна з них сама по собі є достатньою підставою, щоб визнати об’єкт самочинним. А власник земельної ділянки у такому разі має повне право вимагати знесення.
Верховний Суд ставить крапку
ФОП Лихач не погодилася і подала касаційну скаргу. Її головний аргумент: будинок звели до 5 серпня 1992 року, а тоді закон не вимагав процедури введення в експлуатацію. Право власності, мовляв, виникає за правилами, чинними на момент будівництва, а не в день реєстрації.
Крім того, вона посилалася на порушення процедури – справу нібито розглянув неповноважний склад суду, а сам спір мав би слухатися в цивільному, а не господарському суді. Мовляв, право власності зареєстроване за фізичною особою, а не за підприємцем.
Верховний Суд 17 червня 2026 року відхилив усі ці доводи.
Найцікавіше – щодо дати будівництва. Суди перевірили технічний паспорт від 2017 року – графа «рік побудови» там просто не заповнена. Довідки громадської організації теж не містять жодної дати. А при передачі майна від водно-моторної пристані до товариства рибалок у 1996 році спірний будинок узагалі не фігурував серед переданих основних засобів.
Іншими словами, версія про «давню забудову» розсипалася через брак доказів. А суд касаційної інстанції, до речі, не переоцінює докази – він перевіряє правильність застосування норм права. І тут апеляція не помилилася.
Щодо юрисдикції теж усе стало на свої місця. Основний вид діяльності ФОП Лихач – надання в оренду власного нерухомого майна. І цей рибальський будиночок фактично працював як апарт-готель. Тобто використовувався в підприємницькій діяльності. А отже, спір правильно розглядався в господарському суді – за правилами Господарського процесуального кодексу України.
Питання про склад суду теж не знайшло підтримки. Повторний автоматизований розподіл справи відбувся через поважну причину – участь судді у підготовці для підтримання кваліфікації. Це прямо передбачено статтею 32 ГПК України та внутрішніми положеннями апеляційного суду.
Корисні уроки з цієї історії
Кейс ФОП Лихач оголює кілька вразливих місць, на які часто натрапляють власники нерухомості.
Державна реєстрація права власності не лікує самочинне будівництво. Реєстратор перевіряє подані документи, але не завжди може оцінити законність підстав. Суд же дивиться глибше – на те, чи справді земля відводилася під забудову і чи були дозволи.
Членство в організації, яка користується землею, не дає вам прав на цю землю автоматично. Це різні юридичні механізми, і плутати їх небезпечно. Право користування землею комунальної власності виникає лише на підставі окремого рішення ради.
Комерційне використання нерухомості тягне за собою господарську юрисдикцію спорів. Навіть якщо право власності оформлене на фізичну особу, суд дивитиметься на те, як ви фактично використовуєте майно.
Ну і головне: будувати на комунальній землі без рішення ради – це гра, в якій шанси на перемогу близькі до нуля. Рано чи пізно власник землі прийде по своє. І жодні довідки про членство в громадській організації вас не врятують.
