Витребування земельної ділянки з чужого незаконного володіння – це той правовий інструмент, яким прокуратура та органи місцевого самоврядування користуються, коли хочуть повернути громаді землю, що вибула з її власності з порушенням закону. Та чи завжди суди правильно оцінюють обставини, перш ніж відмовити в позові? Саме на це питання відповів Верховний Суд у справі № 488/2135/19, яка стосувалася ділянки в Миколаєві, що пройшла через руки чотирьох власників.
Як усе починалося
У 2009 році Миколаївська міська рада передала у приватну власність громадянці ОСОБА_1 земельну ділянку площею 800 кв. м на березі Бузького лиману – для будівництва житлового будинку. Згодом ділянку перепродали кілька разів: спочатку ОСОБА_3, потім ОСОБА_4, а в березні 2018 року – ОСОБА_2. Останній оформив право власності й почав будуватися.
Але у прокуратури була зовсім інша думка. За інформацією Управління містобудування та архітектури, ця земля частково належала до території зелених насаджень загального користування та прибережної захисної смуги Бузького лиману. Іншими словами – її взагалі не можна було віддавати у приватні руки. У травні 2019 року заступник керівника Миколаївської місцевої прокуратури № 2 подав позов в інтересах держави: визнати незаконним рішення міськради, скасувати державний акт і витребувати землю в останнього власника.
Що сказали суди першої та апеляційної інстанцій
Корабельний районний суд Миколаєва в листопаді 2025 року в позові відмовив. Логіка була приблизно такою: оскільки всі набувачі купували ділянку за відплатними договорами, вони вважаються добросовісними. А раз відповідач добросовісний – застосовуються нові правила статті 390 Цивільного кодексу України, які вимагають від позивача попередньо внести на депозит суду вартість майна для компенсації. Прокурор цього не зробив – отже, у позові треба відмовити.
Апеляційний суд із таким підходом загалом погодився, хоча й доповнив мотивування. Колегія суддів вказала, що ОСОБА_2 купив ділянку в третього приватного власника, не мав обов’язку перевіряти законність первинного відведення землі, а тому є добросовісним набувачем. Жодних доказів його недобросовісності, на думку апеляції, прокурор не надав. Додатково суд стягнув із Миколаївської обласної прокуратури витрати на правничу допомогу: 10 050 грн на користь ОСОБА_2 і 20 000 грн на користь третьої особи.
Чому Верховний Суд не погодився
19 серпня 2026 року Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду частково задовольнив касаційну скаргу прокуратури. І ось тут починається найцікавіше.
Суд касаційної інстанції звернув увагу на кілька моментів, які попередні суди просто проігнорували. Перше: суд першої інстанції взагалі не ухвалив жодного процесуального рішення щодо заяви прокурора про зміну предмета позову. Апеляція на це порушення навіть не зреагувала.
Друге – і це головне – суди передчасно визнали відповідача добросовісним набувачем, не дослідивши всі докази, які надав прокурор. А докази ці були досить промовистими.
Коротко нагадаю контекст. У квітні 2025 року набрав чинності Закон України «Про внесення змін до Цивільного кодексу України щодо посилення захисту прав добросовісного набувача» від 12 березня 2025 року. Він доповнив статтю 390 Цивільного кодексу України частиною п’ятою, яка передбачає: якщо суд задовольняє позов про витребування майна в добросовісного набувача, він одночасно вирішує питання про компенсацію. А позивач має попередньо внести вартість майна на депозитний рахунок суду. Не вніс – отримуй відмову.
Але є принциповий нюанс. Ці правила діють лише для добросовісного набувача. Якщо ж набувач недобросовісний – жодних компенсацій, жодних депозитів. Верховний Суд уже неодноразово це підкреслював у своїх постановах: від 12 листопада 2025 року у справі № 127/8274/24, від 01 грудня 2025 року у справі № 354/419/25, від 10 грудня 2025 року у справі № 354/1754/24 та багатьох інших.
І от у цій справі суди, по суті, автоматично визнали ОСОБА_2 добросовісним лише тому, що він купив ділянку за гроші. Але хіба цього достатньо?
На що суди мали звернути увагу
Верховний Суд чітко перерахував докази, які залишилися поза увагою. Витяг із містобудівної документації про допустимі види використання ділянки. Дані Публічної кадастрової карти. Публікація в інтернет-ЗМІ ще з квітня 2018 року – вона могла свідчити про наявність зовнішніх, об’єктивних і видимих природних ознак, за якими будь-яка розумна людина зрозуміла б: ця земля не призначена для приватної забудови.
А тепер – увага. Нормативна грошова оцінка ділянки станом на серпень 2018 року становила 504 131,54 грн. Водночас у договорі купівлі-продажу від 19 березня 2018 року фігурує сума 16 032 грн. Різниця – більш ніж у 30 разів. Хіба це не привід замислитися, чи справді покупець діяв добросовісно й розумно?
Крім того, є ще один красномовний факт. Після того як суд у травні 2019 року заборонив ОСОБА_2 проводити будь-які будівельні роботи на спірній ділянці, він продовжив будівництво. За це його засудили – вироком Корабельного районного суду від 21 січня 2022 року за умисне невиконання судового рішення. І навіть після кримінального покарання будівництво не припинилося – станом на червень 2025 року на ділянці вже стояв повністю добудований двоповерховий будинок.
Який результат і що це означає для інших
Верховний Суд скасував рішення попередніх інстанцій у частині витребування земельної ділянки та направив справу на новий розгляд до суду першої інстанції. Також були скасовані додаткові рішення про стягнення витрат на правничу допомогу – адже додаткове рішення є невід’ємною частиною основного і втрачає силу разом із ним.
Головний меседж цієї постанови: добросовісність набувача не можна презюмувати лише на підставі відплатності договору. Суд має проаналізувати всю сукупність обставин – і ціну придбання, і наявність очевидних ознак того, що ділянка не призначена для забудови, і поведінку відповідача під час розгляду справи.
Колегія суддів під головуванням В. І. Крата нагадала прості, але критично важливі речі. Питання про добросовісність чи недобросовісність вирішується лише після повного дослідження доказів. Якщо набувач недобросовісний – суд задовольняє позов без застосування частини п’ятої статті 390 Цивільного кодексу України. Якщо добросовісний – перевіряє, чи вніс позивач вартість майна на депозит.
І ще один важливий момент. За новою редакцією статті 391 Цивільного кодексу України, якщо орган місцевого самоврядування вчиняв дії, спрямовані на відчуження майна, в результаті яких воно потрапило до приватного власника, спори вирішуються саме за правилами статей 387 і 388 цього Кодексу – тобто через віндикаційний позов. Суди першої та апеляційної інстанцій цю норму просто не застосували.
Справу № 488/2135/19 тепер розглядатимуть заново. І цього разу суду доведеться дати відповідь на ключове запитання: чи був останній набувач справді добросовісним, коли купував ділянку в зеленій зоні на березі лиману за ціною, у 30 разів нижчою за її нормативну оцінку, а потім продовжував будуватися всупереч прямій судовій забороні.
